Zur gerichtlichen Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentum unterbleiben. Er hat mit Urteil vom 5. Dezember 2014, V ZR 5/14, entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.

Beide Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Die Eigentümergemeinschaft fasste mehrheitlich den folgenden Beschluss:

“Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.”

Mit seiner Klage will der Kläger von dem Beklagten die Unterlassung erreichen, dass seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution genutzt wird und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen werden darf; die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage als unzulässig angesehen.

Die Auffassung der Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof bestätigt und die Revision des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat er sich von den folgenden Erwägungen leiten lassen:

Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden. Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch wird eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt. Ein entscheidender Gesichtspunkt ist dabei, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht. Unterlassungsansprüche können auf verschiedene Weise durchgesetzt werden, etwa indem in Form eines milderen Mittels nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis fordern, dass sie Klage erhebt. Eine eigene Klage kann er nur einreichen, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt.

Danach hat der Beschluss vom 14. Mai 2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Weil die Klage unzulässig ist, muss nicht in der Sache selbst entschieden werden; ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der Prostitution verlangen kann, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. 

 

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