Betriebskosten: Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietvertrag ist unwirksam!

Die Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietvertrag, die vom Vermieter einseitig erhöht werden kann, ist unwirksam. 

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde.

In der Wohnraummiete dürfen die Parteien die Miete aufteilen in Grundmiete und Betriebskosten. § 556 BGB setzt der Möglichkeit aber Grenzen. Im vorliegenden Wohnraummietvertrag war unter der Überschrift “Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen” u. a. vereinbart, dass der Mieter eine “Verwaltungskostenpauschale von zur Zeit 34,38 Euro” zu zahlen hatte. Ferner war vereinbart, dass der Vermieter im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale berechtigt sein sollte, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. Der Mieter zahlte auf die Verwaltungskostenpauschale 601,65 Euro. Diese verlangt er zurück. Das Landgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung. Die gegen das Urteil eingelegte Revision hatte keinen Erfolg.

Die Parteien eines Wohnraummietvertrags können vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Zum Schutz des Wohnraummieters verbietet § 556 Abs. 4 BGB für den Mieter nachteilige Vereinbarungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten vereinbart werden. Hierzu gehören aber nicht (allgemeine) Verwaltungskosten. Nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung – BetrKV können diese in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden. 

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Nach Ansicht des BGH verstößt die im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskostenpauschale gegen § 556 Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung ist daher unwirksam.

Es ist zwar möglich, dass der Vermieter seine Preiskalkulation offenlegt, um dadurch einen Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Um diesen Fall handelt es sich aber nicht.

Nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der AGB-Klausel kann die hier vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als bloßer Mietbestandteil angesehen werden. Schon die Bezeichnung als “Verwaltungskostenpauschale” spricht für die Nähe zu den Betriebskosten. Denn dem Begriff Miete sind Begriffe wie „Pauschale“ und „Vorschuss“ fremd. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind. Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten dem Wohnraummieter auferlegt werden können. Schließlich spricht auch die Höhe der vereinbarten Mietkaution für die Annahme einer zusätzlichen Betriebskostenposition. Denn sie beträgt genau das Dreifache der Nettokaltmiete. Schließlich muss berücksichtigt werden, dass sich der Vermieter im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen ausdrücklich vorbehalten hat.

BGH Urteil vom 19.12.2018 –VIII ZR 254/17

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