Wirksame Ermächtigung zum frühzeitigen Eintritt in die Vermieterrechte eines Immobilienkäufers

Der BGH hat mit Urteil vom 19.03.2014 über die Wirksamkeit einer dem Grundstückskäufer durch den Vermieter/ Veräußerer erteilten Ermächtigung entschieden, vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Sachverhalt

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Außerdem wurde die Beklagte bevollmächtigt, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab. 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe

Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam.

Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

BGH, Urt. v. 19.03.2014 – VIII ZR 203/13