Wann muss Vermieter Wohnung auf seine Kosten renovieren?

Wann muss Vermieter Wohnung auf seine Kosten renovieren?

Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Voraussetzung ist, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat sich der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten -regelmäßig zur Hälfte- zu beteiligen. Denn die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn.

Der Sachverhalt

Zwei Streitfälle aus Berlin gingen bis zum BGH. Die Wohnungen wurden 2002 und 1992 bezogen. Sie wurden von den Mietern über die Jahre nicht renoviert. 

Die Mietverträge bürdeten die Schönheitsreparaturen, die nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, dem Mieter auf. Das ist grundsätzlich auch erlaubt. Nicht jede gängige Klausel ist aber auch wirksam. 

Der BGH hat bereits 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sonst müssten sie die Wohnung im ungünstigsten Fall schöner zurückgeben, als sie sie selbst übernommen haben.

Die Mieter sind daher wegen der unzulässigen Klausel im Vertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Vermieter weigerten sich, diese auf ihre Kosten durchzuführen. Sie argumentierten: würden sie frisch renovieren, wäre der Zustand der Wohnungen um einiges besser als bei Bezug.

Wie haben die Vorinstanzen entschieden?

Im Urteil zum Verfahren VIII ZR 163/18 hatte die 18. Zivilkammer beim LG Berlin  die Forderung  des Mieters zur Kostenübernahme für Renovierungsarbeiten durch den Vermieter abgelehnt.

Im Verfahren VIII ZR 270/18  hat der Mieter  ebenfalls eine unrenovierte Wohnung übernommen.  In diesem Verfahren gab die 63. Zivilkammer beim LG Berlin allerdings dem Kläger/Mieter recht. 

Wie hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Argumente des BGH

Den Vermieter trifft bei einer unwirksamen Renovierungsklausel eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Das ist nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) der Fall.

Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel. Auf jeden Fall ist dies wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. 

Dadurch werden aber auch die Gebrauchsspuren aus dem Mietverhältnis beseitigt. Der Mieter würde somit nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhalten.Deshalb gebietet der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Dies kann nach Ansicht des BGH dadurch erfolgen, dass sich die Mieter an den entstehenden Kosten - voraussichtlich zur Hälfte - beteiligen.

BGH Urteil vom 8.7.2020 - VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

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