Unwirksame Klauseln im Bauvertrag

Zahlreiche Klauseln, die häufig in Bauverträgen Verwendung finden, sind nach neuen Bauvertragsrecht unwirksam.

Das OLG Frankfurt hat sich in einem Urteil vom 28.10.2020 mit der Wirksamkeit mehrerer Bauvertragsklauseln auseinandergesetzt.

Der Sachverhalt

Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Die Beklagte ist ein Bauunternehmen für die schlüsselfertige Erstellung von Wohnhäusern und Wohnungen. Für den Vertragsabschluss verwendet sie einen vorformulierten Planungs- und Bauvertrag. 

Der Kläger hält zahlreiche Vertragsbedingungen dieses Vertrages für unwirksam.

Wie hatte die Vorinstanz entschieden?

Das Landgericht hat der Klage hinsichtlich von 11 Klauseln stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung beider Parteien. Die Berufung des Klägers, mit der er sich gegen die Verwendung weiterer bestimmter Klauseln richtet, hatte vor dem OLG überwiegend Erfolg. Die Berufung der Beklagten, mit der sie sich gegen die Verurteilung zur Unterlassung zweier Klauseln wandte, hatte keinen Erfolg.

Um welche Klauseln handelt es sich?

• „Der AN kann die in den Vertragsunterlagen genannten Fabrikate und Materialien durch gleichwertige Leistungen ersetzen, wenn der AG dem zustimmt. Der AG darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.“

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam.

    *  „AG und AN sind sich darüber einig, dass die als Anlage 1 beigefügte Baubeschreibung so ausführlich und hinreichend gefasst ist, dass das Bauvorhaben nach den Bestimmungen dieses Vertrages hergestellt werden kann und sie damit auch den Anforderungen gem. §§ 650j, 650k BGB entspricht.“

Die Klausel ist unwirksam und verstößt gegen § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 276 Absatz 2 BGB sowie § 309 Nr. 7b BGB

• „Der AG ist verpflichtet, spätestens eine Woche vor Baubeginn dem AN die Finanzierungsbestätigung eines Kreditinstituts mit Sitz in Deutschland vorzulegen, mit der nachgewiesen ist, dass die Finanzierung des gesamten Pauschalfestpreises gem. Ziffer 7.1 gesichert ist.“

Die Klausel ist wirksam.

• „Der Auftraggeber wird dafür Sorge tragen, dass das Grundstück mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befahren werden kann.“

Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB unwirksam.

• „Als abgenommen gilt das Werk auch, wenn der AN nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der AG die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat.“

Die Klausel ist unwirksam und verstößt gegen § 307 Absatz 1, 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 640 Absatz 2 Satz 1, 2 BGB i. V. m. § 650o BGB sowie gegen § 308 Nr. 5 BGB.

• „Der Fertigstellungstermin verlängert sich automatisch um den Zeitraum der Angebots- und der Einigungsfrist gem. Ziffer 4.1 dieses Vertrages sowie um den Ausführungszeitraum für Leistungsänderungen. Der Fertigstellungstermin verlängert sich darüber hinaus automatisch um den Zeitraum, in dem der AG gem. Ziffer 3.6 dieses Vertrages Eigenleistungen erbringt und der AN insofern keine Leistungen erbringen kann.“

Diese Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.Ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich ist, spiele nach den gesetzlichen Regelungen ebenfalls keine Rolle. 

Insgesamt sind nach dem Urteil des OLG 18 Klauseln unwirksam.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.10.2020  - 29 U 146/19 -

Tipp

Lassen Sie sich unbedingt vor Unterzeichnung des Bauvertrages durch einen unserer Fachanwälte für Baurecht beraten.