Unwirksame Klausel im Bauträgervertrag

Die Klausel in einen Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

Auch wenn der Erwerber den Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn die Verweigerung gegen Treu und Glauben verstößt. Dies ist der Fall, wenn nur ein geringfügiger Teil des Kaufpreises (hier 1,2 %) noch nicht bezahlt ist.

Der Erwerber kauft vom Bauträger eine Eigentumswohnung. Die Auflassung soll nach den Vertragsklauseln erst Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises und Abnahme des Sonder-und Gemeinschaftseigentums erfolgen. Der Erwerber nimmt das Gemeinschaftseigentum nicht ab und verweigert die Restzahlung. Ein Gutachter stellt fest, dass der auf den Erwerber entfallende Anteil für Mängelbeseitigungskosten 20.000 € beträgt. Der Erwerber verlangt vom Bauträger Umschreibung des Eigentums. Dieser verweigert diese Begehren jedoch, weil weder das Gemeinschaftseigentum abgenommen noch der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.

Die Klausel im Bauträgervertrag, wonach die Auflassung von der Abnahme des Vertragsobjektes abhängig ist, ist  unwirksam. Dies hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.10.2016 - 19 U 109/14) entschieden. Denn die Pflicht zur Übereignung des Grundstücks beurteilt sich nach Kaufrecht. Die Fälligkeit des Übereignungsanspruches ist von der Zahlung des geschuldeten Kaufpreises abhängig.

Eine Abnahme ist nur dann geschuldet, wenn das Objekt frei von wesentlichen Mängeln ist. Der Erwerber wird deshalb unangemessen benachteiligt, wenn der Bauträger die Auflassung trotz Zahlung des Kaufpreises verweigern dürfte, obwohl die Abnahme mit Recht wegen der Mängel verweigert wird.

Die Weigerung des Bauträgers, die Auflassung vorzunehmen, weil ein geringfügiger Teil des Kaufpreises noch nicht bezahlt ist, verstößt gegen Treu & Glauben. Dies ergibt sich aus § 320 Abs. 2 BGB. Dort ist geregelt, dass, wenn von der einen Seite teilweise geleistet worden ist, die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden kann, als die Verweigerung insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils gegen Treu & Glauben verstoßen würde.

Nach der Rechtsprechung werden regelmäßig offene Beträge von circa 2 % des Kaufpreises als verhältnismäßig geringfügig angesehen.

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