Die Kläger haben mit der Beklagten für eine Wohnung in Berlin einen Mietvertrag abgeschlossen. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel betrug bei Vertragsschluss 733 €. Die zulässige Höchstmiete war nach der MietenbegrenzungsVO Berlin 806 €. Demgegenüber sah der Mietvertrag jedoch eine Nettokaltmiete von 1.300€ vor.
Auf das Auskunftsverlangen der Kläger teilte die Beklagte mit, dass die Vormieter bereits eine Nettokaltmiete in dieser Höhe gezahlt hätten. Die Kläger baten um Vorlage des Mietvertrages mit den Vormietern. Dieser Aufforderung kam die Beklagte nicht nach.
Die Kläger sind der Ansicht, dass ihnen ein Anspruch auf Auskunftserteilung bezüglich der Vormiete zusteht. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Auskunftsanspruch der Kläger sei bereits erfüllt, da er sich auf die Abgabe einer Wissenserklärung beschränke.
Die hiergegen eingelegte Berufung der Kläger war vor dem Landgericht erfolgreich. Das LG hat aber aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage die Revision zugelassen.
Nach Ansicht des LG Berlin besitzen die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete einschließlich Belegvorlage.
Die vom Vormieter gezahlte Miete ist maßgeblich für die Zulässigkeit der aktuellen Miethöhe. Die Höhe der Vormiete ist dem Mieter regelmäßig nicht bekannt. Der Vermieter ist daher verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Voraussetzung ist lediglich, dass der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.
Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf in Abweichung zu § 556d Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Voraussetzung ist, dass die vom vorherigen Mieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war.
In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die bloße Mitteilung über die Höhe der Vormiete ausreicht, um den Auskunftsanspruch zu erfüllen.
Teilweise wird vertreten, dass sich der Auskunftsanspruch auf die Preisgabe der Information als solche beschränkt. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, etwa des Vertrages mit dem Vormieter bestehe nicht.
Andere sprechen sich für einen weitergehenden Anspruch auch auf Vorlage von Belegen aus. Zur Begründung wird auf die Gesetzesmaterialien verwiesen. Dort wird ausgeführt, dass die Auskunftspflicht des Vermieters dem Umstand Rechnung trage, dass dem Mieter häufig die Tatsachen nicht bekannt sind, die er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötige. Entscheidend sei, ob der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen. Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter i.d.R. befugt, dem Mieter ein geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen.
Der letztgenannten Ansicht ist nach Auffassung des LG Berlin zu folgen. Der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB umfasst zwar in der Regel keine Pflicht zur Vorlage von Belegen. Sie kann aber verlangt werden, wenn der Gläubiger auf die Vorlage von Belegen angewiesen ist. Dies ist bei einem Mietverhältnis regelmäßig der Fall.
Ohne die zusätzliche Sicherheit eines Belegs über die Höhe der Vormiete, die der Mieter schon außergerichtlich erlangen kann, kann eine Verkürzung der Rechte des Mieters sowie Prozesse vermieden werden.
LG Berlin v. 26.6.2019 - 65 S 55/19
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