Sind die Mietkosten von Rauchmeldern umlagefähig?

Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.

 

Der Sachverhalt

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24. September 2003 von der Klägerin eine Wohnung. Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten.  Hierauf hat sie monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht angeführt.

Der Vertrag enthält aber folgende Regelung:

"Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden."

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde. Ferner teilte sie die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit.

Bei der Betriebskostenabrechnung hat die Vermieterin die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.

Die Mieterin verweigerte die Zahlung. Darauf hin erhob die Vermieterin Klage.

 

Wie haben die Instanzgerichte entschieden?

Das Amtsgericht hat der Klage nur teilweise stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Die Berufung ist vom Landgericht zurückgewiesen worden. Mit der vom Landgericht ausdrücklich zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klagebegehren weiter.

 

Wie hat der BGH geurteilt?

Die Revision hatte zwar aus formalen Gründen Erfolg. Der BGH hat jedoch einen ausdrücklichen Hinweis zur streitigen Rechtsfragen erteilt.

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.  Da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind, handelt es sich vielmehr um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

Die Mietkosten sind nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig, obwohl sie erst aufgrund neuerer technischer Entwicklungen durch gesetzgeberische Eingriffe erforderlich geworden sind. Denn es handele sich um Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln i. S. v. § 1 Abs. 2 BetrkV

Der BGH hat für Rauchmelder bezüglich der Nebenkosten allerdings nur festgehalten, dass die Anschaffungs- oder Mietkosten allein Sache der Vermieter sind. Ausgenommen sind hier die Wartungskosten für die Geräte. Denn Rauchmelder sind gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal im Jahr auf ihre Funktionsfähigkeit zu prüfen. Dadurch entstehende Wartungskosten können im Wege der Betriebskostenabrechnung weiterhin auf den Mieter umgelegt werden.

 

Bundesgerichtshof, Urteil v. 11.05.2022 - VIII ZR 379/20

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