Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangel­beseitigungs­kosten möglich!

Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangel­beseitigungs­kosten möglich!

Sachmangel aufgrund fehlender baurechtlicher Genehmigung zur Nutzung der Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken

Sichert der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit Wohnung und Gewerberäumen zu, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt sei, so liegt ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 BGB vor, wenn eine Genehmigung zur dieser Nutzung fehlt. Der Käufer kann dann Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangel­beseitigungs­kosten verlangen.

Was war geschehen?

Im Oktober 2012 kam es zu einem Kaufvertragsschluss über ein Grundstück, das mit einem dreigeschossigen Gebäude bebaut war. Im Dachgeschoss des Gebäudes befanden sich zwei Wohnungen. Die Käuferin beabsichtigte, das Obergeschoss als Arztpraxis zu nutzen. Laut Kaufvertrag war die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt. Erst später stellte sich heraus, dass eine Nutzung des Gebäudes zu Wohn- und Gewerbezwecken nicht genehmigt war. Um den genehmigungsfähigen Zustand herzustellen, müsste die Käuferin Kosten in Höhe von etwa 30.000 Euro netto aufwenden. Die Käuferin verlangte diesen Betrag von der Verkäuferin als Schadensersatz.

Das Landgericht gibt der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Anspruch auf Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangelbeseitigungskosten

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Beklagten zurück. 

Ob die Klägerin ihren Schaden aber aufgrund einer fiktiven Schadensberechnung bemessen kann, erscheint aufgrund des zum Werkvertragsrecht ergangenen Urteils des BGH vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 – diskussionswürdig.

Nach Ansicht des OLG steht der Klägerin der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten zu. Zwar habe der Bundesgerichtshof in dem erwähnten Urteil für das Werkvertragsrecht eine Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dies gelte aus Sicht des Senats aber nicht für das Kaufrecht. Die Entscheidung des BGH beruhe auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Dort bedürfe es keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mangelbeseitigungskosten, da dem Besteller ein Selbstvornahmerecht zusteht und dafür einen Vorschuss verlangen kann. Dies sei im Kaufrecht aber nicht möglich. Ohne die Möglichkeit der Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten müsse der Käufer unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangen, meist finanzierten Grundstückskaufs gar nicht möglich sei.

Fehlende Nutzungsgenehmigung begründet Sachmangel

Das Grundstück sei mangelhaft, weil das Haus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 BGB aufweise. Sichert ein Verkäufer zu, dass die Bebauung behördlich genehmigt sei, so dürfe ein Käufer dies so verstehen, dass auch die Nutzung des Gebäudes baurechtlich genehmigt ist. Dies sei hier nicht der Fall.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 09.10.2018  - 24 U 194/17 -

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