Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29.03.2017 (Aktenzeichen: VIII ZR 44/16) bestätigt, dass sich der Vermieter schadensersatzpflichtig ist, wenn der behauptete Nutzungsbedarf nach dem Auszug nicht realisiert wird. Den Vermieter trifft eine besondere, sekundäre Beweislast bei einem nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs. Kann er dies nicht nachweisen, macht er sich ersatzpflichtig.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung gekündigt. Dies wurde damit begründet, dass er die Wohnung für den Hausmeister benötigen würde. Im Räumungsrechtsstreit schlossen die Parteien einen Vergleich. Danach war der Mieter verpflichtete, zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuziehen. Tatsächlich zog der Hausmeister aber nicht in die Wohnung ein. Nach dem Auszug verlangte der Mieter dann später Schadensersatz für die ihm entstandenen Mehrkosten von rund 25.000,00 €.
Das Gericht hat das klageabweisende Urteil im Wesentlichen aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs zurückverwiesen.
Den Vermieter trifft nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs eine besondere ("sekundäre") Darlegungslast, wenn der behauptete Bedarf an der Nutzung der Wohnung nachträglich nicht realisiert wird. Dann muß der Vermieter zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs substantiiert und plausibel ("stimmig") darlegen, aus welchem Grund der zur Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Der Verdacht eines Vortäuschens der Bedarfslage läge dann nahe.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder einer vergleichbaren Bedarfslage sollte der dargestellte Bedarf auch umgesetzt werden. Scheitert dies, so sind die Umstände vom Vermieter minutiös aufzuarbeiten. Bereits vor der Kündigung ist darauf zu achten, dass ein Bedarf tatsächlich gewollt ist. Dies ist auch ansprechend schriftlich zu dokumentieren. Dabei hat der Vermieter als Mindestvoraussetzung nachzuweisen, zu welchen Konditionen die Wohnung von dem Dritten angemietet werden sollte. Sofern der Vermieter diese Mindestanforderung nicht erfüllen kann, besteht die Gefahr, dass er dem Mieter zum Schadeersatz verpflichtet ist.
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