Rücktritt vom Grund­stücks­kauf­vertrag nach falscher Zusicherung der Trockenheit des Kellers in Maklerexposé

Rücktritt vom Grund­stücks­kauf­vertrag nach falscher Zusicherung der Trockenheit des Kellers in Maklerexposé

Wird in einem Maklerexposé angegeben, dass der Keller trocken sei, obwohl dies nicht der Fall ist, liegt ein Sachmangel vor. Denn ein Maklerexposé gilt als eine öffentliche Äußerung des Verkäufers bzw. seines Gehilfen. 

Was war passiert?

Im April 2013 kaufte eine Frau ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 119.000 Euro. Das Haus stammte aus den 50er Jahren. Im Maklerexposé war angegeben "Zudem ist das Haus unterkellert (trocken)“. Nach Einzug traten im Keller Feuchtigkeitserscheinungen auf. Die Käuferin verlangte daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Verkäufer lehnten dies ab. Deshalb erhob die Käuferin Klage.

Wie haben die Instanzgerichte entschieden?

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Dagegen haben die Verkäufer Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht weist die Klage zurück.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts sei in der Feuchtigkeit des Kellers kein Sachmangel zu sehen. Der Keller habe sich in einem Zustand befunden, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich zudem nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Denn ein besonderer Zustand des Kellers sei im Kaufvertrag nicht vereinbart. 

Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Klägerin.

Bundesgerichtshof bejaht Vorliegen eines Sachmangels

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Klägerin und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Die Feuchtigkeit im Keller habe einen Sachmangel dargestellt. Das Oberlandesgericht habe übersehen, dass zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers des Verkäufers oder seinen Gehilfen erwarten dürfe. bzw. seines Gehilfen

Zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch Angaben in einem Exposé. Dabei spiele es keine Rolle, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

Im Verkaufsexposé des Maklers befand sich der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit habe die Klägerin als Käuferin erwarten dürfen. Da der Keller jedoch feucht war, habe ein Sachmangel vorgelegen. Es komme im Übrigen nicht darauf an, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Kaufvertrag gefunden hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.2018  - V ZR 256/16 -

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