Restmängel stehen Zahlung der Schlussrate entgegen!

1.Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind.

2. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.

Der Sachverhalt

Ein Bauträgervertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung sieht vor, dass die Schlussrate von 3,5% nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen ist. Im Abnahmeprotokoll behält sich der Erwerber zahlreiche, überwiegend unstreitige Mängel vor. Der Bauträger macht die Besitzübergabe und Herausgabe der Wohnungsschlüssel auch von der Zahlung der Schlussrate abhängig. Zähneknirschend zahlt der Erwerber. 

Nachdem ihm die Wohnungsschlüssel ausgehändigt und der Besitz eingeräumt worden ist, klagt der Erwerber u. a. auf Rückzahlung der Schlussrate. 

Mit Erfolg?

Nach Ansicht des KG Berlin muss der Bauträger die Schlussrate zurückzahlen. 

Der Anspruch ergibt sich aus § 817 Satz 1 BGB. Der Erwerber hat die Schlussrate gezahlt und der Bauträger hat sie entgegengenommen. Damit verstößt der Bauträger gegen das gesetzlich zwingende, den Erwerber schützende Entgegennahmeverbot in § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). 

Wann ist eine Schlussrate fällig?

Der Bauträger darf keine Zahlungen entgegennehmen, solange nicht alle Voraussetzungen des Zahlungsplans für die jeweilige Rate erfüllt sind. Die Schlussrate ist erst mit vollständiger Fertigstellung fällig. Diese Voraussetzung ist erst erfüllt, wenn die bei Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel (sog. Protokollmängel) beseitigt wurden.

Unstreitig hat der Bauträger noch nicht alle Protokollmängel vollständig beseitigt. 

Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich auch nicht aus § 641 Abs. 3 BGB. Denn diese Vorschrift setzt die Fälligkeit der Vergütungsforderung voraus, an der es vorliegend fehlt. 

Bei einem Zahlungsplan, bei dem die einzelnen Raten von einem bestimmten Bautenstand abhängig sind, kann der Bauträger die jeweiligen Teilbeträge nur gegen Erreichung des jeweiligen Bautenstands beanspruchen. Dabei beseitigt eine Abnahme nicht das Entgegennahmeverbot.

Steht der Rückforderung § 814 BGB entgegen?

Nach § 814 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.

Diese Vorschrift steht nach Auffassung des KG dem Rückforderungsanspruch nicht entgegen, da diese Vorschrift für die Rückforderung gesetzlich verbotener Entgegennahmen nicht gilt. 

Mit der Rückforderung verhält sich der Erwerber auch nicht treuwidrig. Vielmehr hat sich der Bauträger mit seiner Haltung, nur gegen vollständige Zahlung zu übergeben, vertrags- und gesetzeswidrig verhalten.

KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

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