Die Beklagten waren Eigentümer einer Immobilie in Köln, die sie zum Verkauf anboten. Der Kläger war am Kauf interessiert. Er hat das Hausgrundstück besichtigt. Danach einigten sich die Parteien auf einen Kaufpreis von 1,2 Mio. € und auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr von10.000 €. Diese Gebühr sollte nach einer vom Kläger frei formulierten "Reservierungsvereinbarung" zu Gunsten des Verkäufers verfallen, wenn bis zum 31.12.2018 kein Kaufvertrag zu dem vereinbarten Preis zustande kommen sollte.
Nachdem die Beklagten die Vereinbarung unterzeichnet und weiter angeforderte Unterlagen beigebracht hatten, überwies der Kläger die vereinbarten 10.000 € auf das Konto der Beklagten. Der Kläger beauftragte einen Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrages. Dafür zahlte er letztlich Notargebühren i.H.v. rd. 5.000 €. Nach der mehrfachen Verschiebung des Beurkundungstermins und weiteren Änderungswünschen des Klägers scheiterten die Kaufvertragsverhandlungen im Februar 2019 endgültig.
Der Kläger verlangt mit der Klage des Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Der Kläger vertritt die Auffassung, die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam und müsse zurückgezahlt werden. Darüberhinaus hätten die Beklagten den Abbruch der Vertragsverhandlungen zu vertreten.
Die Beklagten sind der Ansicht, die notarielle Beglaubigung der Reservierungsvereinbarung sei nicht erforderlich. Auch ihre jetzt wertlosen Aufwendungen für insgesamt zehn Besichtigungstermine müsste der Kläger vergüten.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr ergibt sich aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 S. 2, 2. Fall BGB. Dieser Anspruch beruht auf dem Gedanken, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolges als Zweck einer Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können.
Die Reservierungsvereinbarung ist wegen Formnichtigkeit unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden ist.
Die Reservierungsvereinbarung hätte - genau wie das Grundstücksgeschäft - notariell beurkundet werden müssen. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie stehen und fallen.
Außerdem weist sie auch eine Höhe auf, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübt. Dieser unzulässige Druck ist bei 10 Prozent einer üblichen Maklerprovision, absolut bei 5.000 € oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises erreicht.
Auch ist keine Heilung des Formmangels eingetreten, weil ein notarieller Kaufvertrag letztlich nicht abgeschlossen worden ist.
Der Kläger hat auch den bezweckten Erfolg nicht treuwidrig verhindert. Er kann sich daher auf den Formmangel berufen. Es sind strenge Anforderungen daran zu stellen, wann das Formerfordernis nicht gelten soll. Im vorliegenden Fall kannte sogar einer der Beklagten, ein Rechtsanwalt, die formalen Anforderungen.
Schließlich hat der Kläger auch aus sachlichen Gründen, nämlich wegen des Fehlens einer Baugenehmigung und nicht aus sachwidrigen Gründen, von dem Kauf der Immobilie abgesehen.
Den Beklagten ist im übrigen kein nennenswerter Schaden im Rechtssinne durch die ergebnislosen Besichtigungstermine entstanden.
Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Denn die Beklagten haben Berufung eingelegt.
