Bau- & ArchitektenrechtBeratung, die den Grundstein setzt

Heute kann ein Rechtsanwalt für Baurecht bei der Bearbeitung der Fälle auf zahlreiche sehr konkrete Gesetze und Verordnungen zurückgreifen. Das war nicht immer so, obwohl sich erste Vorläufer des Baurechts bereits im „Corpus iuris civilis“ aus dem 6. Jahrhundert finden. Umfangreiche Erweiterungen fanden im 13. Jahrhundert beispielsweise im „Schwabenspiegel“ und im „Sachsenspiegel“ statt. Erste Vorläufer des öffentlichen Bauordnungsrechts entstanden im Mittelalter zum Beispiel mit dem sogenannten „Stangenrecht“, mit welchem die Mindestbreite öffentlicher Straßen und zum Schutz vor großen Stadtbränden der Mindestabstand zwischen den Gebäuden geregelt wurde.

Unser Fachanwalt für Baurecht in Mönchengladbach verwendet Gesetze aus den beiden Schwerpunktbereichen privates Baurecht und öffentliches Baurecht. Das öffentliche Baurecht gliedert sich wiederum in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Wissenswert ist, dass hier sowohl Bundesrecht als auch länderrechtliche und kommunale Bestimmungen berücksichtigt werden müssen. Neben dem Artikel 14 des Grundgesetzes und den Regelungen des BGB kommen auch das Baugesetzbuch sowie unzählige Verordnungen (beispielsweise die Energieeinsparverordnung, die Brandschutzverordnung, die Baunutzungsverordnung, die Planzeichenverordnung und die Versammlungsstättenverordnung) zum Tragen.

Wenn unser Fachanwalt für Baurecht in Mönchengladbach Fälle bearbeitet, bei denen Baumängel der Streitpunkt sind, wird er immer zuerst prüfen, ob es sich um einen Bauvertrag nach BGB oder einen Bauvertrag nach VOB handelt. Bei BGB-Bauverträgen finden sich die grundlegenden gesetzlichen Regelungen im Paragrafen 633 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dieser besagt, dass das Bauwerk die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit haben muss. Notwendig ist eine „Eignung für die gewöhnliche Verwendung“.

Das Kürzel VOB steht für die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Hier ist hinsichtlich der Baumängel für den Anwalt für Baurecht vor allem der Paragraf 13 aus dem Teil B der VOB interessant. Er ergänzt den Paragrafen 633 des Bürgerlichen Gesetzbuchs um einige zusätzliche Anforderungen. Diese beziehen sich beispielsweise auf Baumängel, welche auf Lücken in der Leistungsbeschreibung beruhen. Außerdem werden im Absatz 4 besondere Regelungen zur Verjährungsfrist für Ansprüche aus einem Baumangel getroffen. Ergänzend finden sich in der VOB Regelungen zum Anspruch auf eine Mängelbeseitigung sowie zur Minderung der Vergütung und zum Schadenersatzanspruch bei einem nicht behebbaren Baumangel.

Entstehen Dritten durch einen Baumangel Schäden, muss unser Rechtsanwalt für Baurecht prüfen, ob der Bauträger oder der Bauherr dafür zur Verantwortung gezogen werden können. Hier greifen die Regelungen zum Gefahrübergang im Paragrafen 644 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unabhängig davon, ob es sich um einen BGB-Bauvertrag oder einen VOB-Bauvertrag handelt. Häufige Streitfälle sind hier beispielsweise Sturmschäden, bei denen die genaue Ermittlung der Ursachen oftmals sehr schwierig ist. Hier sind Betroffene gut beraten, wenn sie sich durch einen Rechtsanwalt für Baurecht vertreten lassen, der im Bedarfsfall mit Fachanwälten für Versicherungsrecht kooperieren kann. Das ist in unserer Kanzlei in Mönchengladbach der Fall.

Auf der Basis des Artikels 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland haben Grundstücksbesitzer das verbriefte Recht, ihren Grund und Boden bebauen oder die dort vorhandene Bebauung verändern zu können. Allerdings wird dieses Grundrecht durch zusätzliche Bestimmungen eingeschränkt. Der Schwerpunkt ist hier der sogenannte Erlaubnisvorbehalt. Er besagt, dass in der Regel eine Baugenehmigung eingeholt werden muss, wobei es für einige Vorhaben Ausnahmen gibt. Sie ergeben sich aus dem Paragrafen 31 des Baugesetzbuchs. Weitere Ausnahmen ergeben sich aus den Länderbauordnungen. Sie verlangen für einige Bauvorhaben lediglich eine Bauanzeige.

Ob für ein bisher unbebautes Grundstück eine Baugenehmigung erteilt werden kann, hängt beispielsweise vom Bebauungsplan und Flächennutzungsplan der jeweiligen Kommune ab. Zu beachten sind außerdem die Bestimmungen der Länderbauordnungen. Wir helfen Ihnen auch beispielsweise bei der Einholung von Vorbescheiden und Teilbaugenehmigungen, wenn das von Ihnen beabsichtigte Bauvorhaben keinen Aufschub bis zur Erteilung der vollständigen Baugenehmigung duldet.

Bei Unterschreitung der Mindestabstände zur Grundstücksgrenze ist für die Baugenehmigung zusätzlich die Zustimmung der Grundstücksnachbarn notwendig. Diese muss wiederum im Grundbuch eingetragen werden, was in Deutschland nicht ohne Notar erfolgen kann. An dieser Stelle kann unser Fachanwalt für Baurecht in Mönchengladbach auch als Mediator für eine gütliche Einigung mit den betroffenen Nachbarn in Anspruch genommen werden. Andererseits vertreten wir auch Nachbarn, welche einen Widerspruch oder eine Anfechtungsklage gegen eine ohne ihre Zustimmung erteilte Baugenehmigung nach den Paragrafen 212 ff. des Baugesetzbuchs einlegen möchten, weil sie durch die Bebauung des Nachbargrundstücks in der Nutzung ihres eigenen Grundstücks erheblich eingeschränkt werden.

Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstücks, welche auf der Basis der Paragrafen 1018 ff. zu Gunsten anderer Grundstücke im Grundbuch eingetragen werden können. Die Bindung an das Grundstück bewirkt, dass die Rechte bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer übergehen. Typische Fälle für die Vereinbarung und Eintragung von Grunddienstbarkeiten sind das Wegerecht, das Durchleitungsrecht und das Überfahrtsrecht. Hier hilft unser Rechtsanwalt für Baurecht bei den Verhandlungen mit den betroffenen Nachbarn sowie bei der Erstellung der für die Eintragung im Grundbuch notwendigen Verträge.

Bei der Gewährung von Rechten gegenüber der Öffentlichkeit ist die Eintragung im Grundbuch obsolet. Die Erfassung dieser Rechte und Pflichten erfolgt im Baulastenverzeichnis. Dieses wird von den lokal zuständigen Baubehörden geführt und finden sich in der Regel auch im Kataster des Liegenschaftsamts wieder. Sie sind in einigen Regionen bereits über das System ALKIS abrufbar. Das Kürzel steht für das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem, dessen Nutzung in einigen Bundesländern bereits seit 2008 möglich ist. Die letzten Bundesländer haben sich diesem System im Jahr 2015 angeschlossen. Die gesetzlichen Grundlagen der Baulasten stellen die Bauordnungsgesetze der einzelnen Bundesländer dar. Beispiele für Baulasten sind Rückbauverpflichtungen sowie Baulasten hinsichtlich der Erschließung, der Standsicherheit, der Abstandsflächen, der Erstellung von Anbauten sowie die Behandlung benachbarter Grundstücke als baurechtliche Einheit.

Nach § 823 BGB macht sich schadenersatzpflichtig, wer anderen Menschen vorsätzlich oder fahrlässig einen Schaden zufügt. Diese Rechtsnorm spielt vor allem in Bezug auf die Baustellenabsicherung eine wichtige Rolle.  In §§ 831, 832 ist beispielsweise ergänzend geregelt, dass die Haftung auf Dritte übergeht, wenn diese per Vertrag die Aufsicht übernommen haben. Außerdem beinhaltet er die Regelung zur Haftung für die Versäumnisse von Verrichtungsgehilfen. Bauherren können über den Bauvertrag die Haftung auf das ausführende Bauunternehmen übertragen. Anders ist die Sachlage bei den privaten Helfern, welchen den Bauherrn aus Gefälligkeit bei der Ausführung der Eigenleistungen unterstützen. Hier bleibt der Bauherr selbst in der Verantwortung. Bei solchen Fällen kommt es Ihnen zugute, dass Sie nicht nur von unserem Rechtsanwalt für Baurecht beraten und vertreten werden können. In unserer Kanzlei in Mönchengladbach sind auch Fachanwälte für Versicherungsrecht tätig, welche Ihnen bei Regulierungsproblemen durch Ihre Bauherrenhaftpflichtversicherung helfen.

Rechtliche Besonderheiten ergeben sich, wenn Sie Ihr Gebäude von einem Bauträger erstellen lassen. Dafür müssen Sie einen Bauträgervertrag abschließen, bei dem sowohl die Bestimmungen zum Kaufvertrag als auch die Regelungen zum Werkvertrag tangiert werden. Ein weiteres zu beachtendes Gesetz stellt in der Bundesrepublik Deutschland die Makler- und Bauträgerverordnung dar. Der Bauträgervertrag muss wegen der Tatsache, dass in der Regel ein Grundstück mit verkauft wird, in Deutschland stets notariell beurkundet werden. Als Bauträger dürfen nur Firmen tätig werden, welche eine Erlaubnis nach dem Paragrafen 34c der Gewerbeordnung besitzen.

Beim Bauträgervertrag ergibt sich die Besonderheit, dass das ausführende Unternehmen auch dann die volle Verantwortung übernehmen muss, wenn es selbst nicht der Bauherr ist. Beim Bau auf fremde Rechnung und einem bereits vorhandenen Grundstück wird der Bauträger zum Baubetreuer. Unser Fachanwalt für Baurecht in Mönchengladbach unterstützt Sie gern, falls sich der von Ihnen beauftragte Bauträger seiner Verantwortung entziehen möchte. Wir setzen gemeinsam auch Ihre Ansprüche durch, die sich aus der vorgeschriebenen treuhänderischen Verwaltung der von Ihnen bereits vorgeschossenen Baugelder beispielsweise bei einem Konkurs eines Bauträgers ergeben.

Der Architektenvertrag ist in Deutschland durch die Bestimmungen zum Dienstvertrag und zum Werkvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Grundsätzlich ist der Architektenvertrag als Werkvertrag ausgelegt, kann aber bei der Übertragung der technischen und wirtschaftlichen Aufsicht über ein Bauvorhaben auch Elemente des Dienstvertrags enthalten. Der Architektenvertrag unterliegt der Vertragsfreiheit und ist nicht an die Einhaltung von Formvorschriften gebunden. Das heißt, dass auch der mündliche Abschluss eines Architektenvertrags verbindlich ist. Die Erfahrungen unserer Rechtsanwälte für Baurecht in Mönchengladbach besagen allerdings, dass die schriftliche Fixierung des Vertrags erhebliche Vorteile für beide Seiten bringt. Deshalb helfen sie auch bei der Erstellung rechtssicherer Architektenverträge.

Die Vergütung der Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, geregelt. Dort findet sich eine Auflistung von Leistungsphasen, aus denen sich Grundansprüche auf eine Vergütung auch dann ableiten, wenn diese nicht spezifisch in den individuellen Architektenvertrag aufgenommen wurden. Allerdings gelten die dort genannten Vergütungen nicht für alle Architektenleistungen. Deshalb sind im Architektenvertrag zusätzliche Vereinbarungen zu treffen, wenn beispielsweise Berechnungen für Lüftungssysteme oder Wärmeschutzsysteme auf der Basis der Energieeinsparverordnung durchgeführt werden sollen. Auch die Unterstützung der Architekten bei Fördermittelanträgen sowie bei der Einholung spezieller Genehmigungen auf der Basis des Denkmalschutzrechts, des Wasserschutzrechts sowie der Emissionsschutzgesetze sind in der HOAI nicht erfasst und bedürfen deshalb einer individuellen Vereinbarung zwischen dem Bauherren und dem Architekten. Fragen dazu beantwortet Ihnen unser Rechtsanwalt für Baurecht jederzeit gern.

Das Schaufelschlagsrecht wird alternativ auch als Hammerschlagsrecht oder Leiterrecht bezeichnet. Die rechtlichen Grundlagen dafür finden sich im Nachbarschaftsrecht, welches auf der Ebene der Bundesländer geregelt ist. Dort ist in allen Bundesländern einheitlich das Recht verankert, dass Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen zur Durchführung von Baumaßnahmen das Nachbargrundstück betreten dürfen. Dieses Recht schließt beispielsweise auch die Stellung eines Gerüsts auf dem Randstreifen des Nachbargrundstücks mit ein. Besonders häufig kommt es bei der Ausübung des Schaufelschlagsrechts, Leiterrechts und Hammerschlagsrechts im Zusammenhang mit der Sanierung der Fassaden und Dächer von Bestandsgebäuden. Das typische Beispiel dafür sind versetzte Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Grundstücke, bei welchen eine Bebauung ohne die Einhaltung der Mindestabstände zur Grundstücksgrenze über die bereits beschriebenen Dienstbarkeiten erfolgt ist.

Die Wahrnehmung ist den betroffenen Nachbarn mit einer angemessenen Frist anzuzeigen. Hier unterscheiden sich die Fristen in den einzelnen Bundesländern. Sie liegen zwischen zwei Wochen und einem Monat. Sollten die Nachbarn diese temporäre Nutzung von Teilen ihres Grundstücks untersagen, besteht die Möglichkeit, sie gerichtlich dazu zu veranlassen. Unser Rechtsanwalt für Baurecht kann als fachkundiger Mediator eine gütliche Einigung mit den Nachbarn versuchen, Sie aber bei Bedarf auch bei der Einreichung der Klage unterstützen. Er kennt sich außerdem mit der Frage aus, unter welchen Umständen Ihre Nachbarn eine Vergütung verlangen oder Ersatz für die Schäden fordern können, welche auf deren Grundstück entstehen, während Sie Ihre Bau- oder Sanierungsarbeiten durchführen.

Immer wieder versuchen Hauseigentümer, Bauherren wegen angeblicher Verstöße gegen die einzuhaltenden Ruhezeiten zur Verantwortung zu ziehen. Allerdings gelten für Baustellen andere Ruhezeiten, als sie in den Hausordnungen für die Mieter angegeben werden. Sie sind der Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung genannt, zu entnehmen. Dort sind die beim Baustellenbetrieb einzuhaltenden Ruhezeiten in den Paragrafen 7 und 8 genau definiert. Dabei sind Unterschiede zwischen Maschinen und Geräten mit und ohne Umweltzeichen nach der europäischen Verordnung 1980/200 zu beachten. Die Bestimmungen der Lärmschutzverordnungen der einzelnen Bundesländer müssen berücksichtigt werden. Unser Rechtsanwalt für Baurecht unterstützt sowohl Bauherren und Baubetriebe bei der Abwehr unberechtigter Forderungen als auch Grundstückseigentümer und Mieter, welche durch eine Überschreitung der erlaubten Nutzungszeiten massiv beeinträchtigt werden.

Beim Lärmschutz gibt es Besonderheiten, beispielsweise beim Bau und Ausbau von Flughäfen. Dazu werden individuelle Lärmschutzpläne entwickelt. Wir vertreten auch Anwohner, die nach der Neuerrichtung oder dem Ausbau eines Flughafens insbesondere nachts von Fluglärm gestört werden. Hier bestehen in Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls möglicherweise Ansprüche auf die Finanzierung von Hilfsmitteln des Lärmschutzes, beispielsweise in Form der Finanzierung spezieller Rollläden. Unser Fachanwalt für Baurecht prüft solche Ansprüche für Sie und macht sie notfalls gerichtlich gegen die Betreiber der Flughäfen geltend. In solchen Fällen können Sie uns gern auch mit der Bearbeitung von Sammelklagen beauftragen.

Sie haben spezifische Fragen zum Baurecht? Sie möchten die Betreuung Ihrer Rechtsstreitigkeiten in die Hände unseres Rechtsanwalts für Baurecht in Mönchengladbach legen? – Dann kommen Sie in unserer Kanzlei vorbei oder vereinbaren einen Beratungstermin per Telefon, Fax oder Mail!