Wohnungs-Kündigung wg. Zahlungsverzug (3)

Wohnungs-Kündigung wg. Zahlungsverzug (3)

  • Frau Gormanns:
    “Kündigung einer Wohnung eines Hauses wegen Zahlungsverzug
    Unser Experte ist Thomas Müting, Fachanwalt für Wohneigentumsrecht von den VITUS Rechtsanwälten hier in unserer Stadt. Eben haben wir gehört, Herr Müting, was passiert, wenn die Zahlungen ausbleiben. Was aber geschieht, wenn der Mieter ständig unpünktlich zahlt? Der dritte Werktag des Monats, das ist ja hier bei monatlicher Zahlung so der Stichtag, also die Orientierungslinie. Was ist, wenn der dann überschritten wird mit der Zahlung?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    Dann muss ich natürlich, wenn ich diese klassische Kündigung wegen Zahlungsverzuges nehme, schauen, ob diese Beträge, die wir eben genannt haben, der Höhe nach erreicht sind. Das wird bei ständig unpünklicher oder wiederholt nicht ausreichender Zahlung nicht der Fall sein; bei ständig unpünktlicher Zahlung kommt ja die Miete dann irgendwann, so dass ich also  eigentlich nicht immer dann einen Rückstand mehr habe.”
  • Frau Gormanns:
    Aber auch das ist ja ein Vertragsverstoß, oder?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    Dann bin ich aber nicht im Bereich der Kündigung wegen Zahlungsverzuges, sondern dann bin ich im Bereich der Kündigung aus wichtigem Grund. Und dann kommt es natürlich sehr stark darauf an, wie oft ist das passiert, wielange sind die jeweiligen Verzögerungen und in diesem Falle benötige ich natürlich auch eine entsprechende Abmahnung.”
  • Frau Gormanns:
    Als Vermieter muss man so ein bjßchen darauf achten, dass man bestimmte Dinge erstmal gar nicht zulassen darf. Der Vermieter darf nämlich das mit der Zahlungsverzögerung nicht über einen längeren Zeitraum hinnehmen und dann erst nach Monaten anmeckern.”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Ja, es gibt da Rechtsprechung zu bestimmten Ausnahmefällen. Entschieden war  mal ein Fall, da hat der Vermieter sage und schreibe 20 Jahre eine solche Praxis hingenommen. Das sind natürlich Extremfälle; wo da jetzt die Grenze ist, ist schwierig zu beurteilen. Wenn aber natürlich der Vermieter, jedenfalls über viele viele Monate hinweg immer wieder unpünktliche Zahlungen widerspruchslos hingenommen hat, dann kann er eventuell Gefahr laufen, dass ein Gericht letztendlich sagt, das verstößt jetzt gegen Treu und Glauben dann späterhin die außerordentlich Kündigung auszusprechen.”
  • Frau Gormanns:
    “Ich hab noch was, was gängige Praxis ist bei Zahlungsverzug. Was mich aber erstmal überrascht hat, das ist nämlich, dass die fristlose Kündigung ausgesprochen wird und gleichzeitig unter Einhaltung der entsprechenden Frist auch die fristgerechte Kündigung ausgesprochen wird, also beide Kündigungsarten. Warum macht denn sowas Sinn ? Das, denke ich mir, ist doch eigentlich Quatsch.”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Das hat den folgenden Hintergrund: Bei der außerordentlichen Kündigung hatten wir ja eben diese sogenannte „Heilungsmöglichkeit“ besprochen, also die Möglichkeit eine solche Kündigung durch nachträgliche Zahlung zu Fall zu bringen. Das steht ja so im Gesetzt drin. Das gibt es bei der ordentlichen Kündigung so ohne weiteres nicht. Da steht es jedenfalls nicht im Gesetz drin.”
  • Frau Gormanns:
    “Also d.h., zahlt der Mieter die Außenstände nach, wie wir das eben gehört haben, also diese „Heilung“ dann eintritt und der Mieter wohnen bleiben darf, dann muss er dennoch die Wohnung verlassen, weil dann ja hilfsweise die ordentliche Kündigung greift. Der Vermieter wird somit einen, sagen wir mal,  unzuverlässigen Mieter dann doch los, auch wenn er mit der außerordentlichen Kündigung nicht wirklich weiter gekommen ist, also ein Mieter mit Zahlungsmoral den ist man dann quitt.”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Richtig; der Mieter hat eben dann kein automatisches Recht, eine solche ordentliche Kündigung zu Fall zu bringen. Und das ist natürlich ein sehr gefährliches Spiel.”
  • Frau Gormanns:
    Mit mangelnder Zahlungsmoral; natürlich, die Mieter. Das ist also quasi ein Trick, und die ordentliche, also fristgerechte Kündigung für sich betrachtet, gibt es denn da auch bestimmte Zahlungsrückstände, die der Mieter in der Zahlung der Miete vorgenommen haben muss, damit diese fristgerechte Kündigung in einem solchen Fall ausgesprochen werden kann, Herr Müting?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Bei der ordentlichen Kündigung war das lange umstritten. Mittlerweile hat der Bundesgerichtshof zumindest ausgeurteilt, dass also eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich ist, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.”
  • Frau Gormanns:
    Das sind aber auch nur Anhaltspunkte für eine rechtmäßige ordentliche Kündigung vonseiten des Vermieters, oder?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    Wenn ich also nur, sagen wir mal mit 10,00 €, also mit Kleinstbeträgen rückständig bin, dann wird auch eine ordentliche Kündigung nicht möglich sein.”
  • Frau Gormanns:
    “Also, das alles ist ein bisschen kompliziert. Man muss schon darauf achten, was man tut als Mieter und natürlich auch was man tut als Vermieter, wenn man einen Mieter mit mangelnder Zahlungsmoral dann loswerden möchte. Das alles kann passieren, wenn es um Zahlungsverzug bei der Miete geht.”

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