Wohnungs-Kündigung wg. Zahlungsverzug (2)

Wohnungs-Kündigung wg. Zahlungsverzug (2)

  • Frau Gormanns:
    “Kündigung der Mietwohnung des Mietshauses wegen Zahlungsverzug
    Thomas Müting, Fachanwalt für Wohneigentumsrecht von den VITUS Rechtsanwälten in Mönchengladbach ist mein Experte. Eben haben wir gehört, dass das Ausbleiben von Zahlungen unter bestimmten Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Unerheblich ist hier, ob der Mieter verschuldet oder unverschuldet, bewusst oder unbewusst in Zahlungsverzug geraten ist, oder?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “In gewisser Weise spielt das Verschulden manchmal eine Rolle. Bei der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges spielt es dort eine Rolle, wo wir überlegen, ist denn überhaupt ein Verzug eingetreten ? Denn es gibt Fallkonstellationen, in denen die Zahlung aus bestimmten Gründen ausgeblieben ist, die den Mietern dann ggf. nicht zugerechnet werden.”
  • Frau Gormanns:
    “Das ist aber nichts Sicheres!”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Ich warne aber davor, sich darauf zu verlassen, weil dies eher Ausnahmeregelungen oder Tatbestände sind.”
  • Frau Gormanns:
    “Was könnten das denn hier für Tatbestände sein, Herr Müting?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Ja, es gibt da so Einzelfälle, z.B. der Vermieter hat  die Kontonummer falsch angegeben, dann kann der Mieter natürlich nichts dafür, wenn er auf ein fehlerhaftes Konto zahlt oder aber es gibt eine Einzugsermächtigung an den Vermieter und er macht davon einfach keinen Gebrauch. Dann muss er sich natürlich nicht wundern, dass die Miete ausbleibt.”
  • Frau Gormanns;
    “Da sind so die ganz klaren Fälle. Der häufigste Fall ist aber der um die Mietminderung, die ja erstmal rechtlich so in Ordnung geht.”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Das sind also die Fälle, wo der Mieter irgendeinen Fehler oder Mangel der Mietsache gerügt hat, Feuchtigkeit, Schimmel o.ä. und sagt, ich zahle einen Teil der Miete nicht. Ich mindere. Das Problem ist eben nur, dass die Höhe der Minderung ja gesetzlich nirgendwo festgelegt ist, also immer eine Frage der Angemessenheit, der Verhältnismäßigkeit ist, und wenn ich da natürlich über das Ziel hinausschieße, dann kann es sein, dass ich mich in Zahlungsverzug befinde, jedenfalls in Höhe dieses hinausschießenden Anteiles.”
  • Frau Gormanns:
    “Hier muss man also sehr genau prüfen, in welcher Höhe eine Minderung der Miete überhaupt berechtigt ist. Am besten macht man das, in dem man es gerichtlich feststellen lässt, um eben nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Die komplette Miete einzubehalten, geht übrigens auf gar keinen Fall.”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Die 100%ige Mietminderung ist ja eher der Ausnahmefall. Dann müsste ja im Grunde genommen die Wohnung gar nicht mehr nutzbar sein. Und solange ich eigentlich noch in der Wohnung bin und wohne, ist das eigentlich eher kaum zu argumentieren.”
  • Frau Gormanns:
    “Kleiner Ausflug in den Bereich der Mietminderung um dann nicht in Zahlungsverzug zu geraten, wenn man mit dem Gedanken spielt, das zu tun, weil die Wohnung irgendeinen Fehler oder Mangel aufweist. Wir kommen jetzt aber wieder zurück auf die außerordentliche Kündigung. Das Gesetz sieht ja in diesem Zusammenhang etwas vor, was sich „Heilung“ nennt, was ist denn das?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Wird also wegen Zahlungsverzuges außerordentlich gekündigt und dann anschließend das Räumungsklageverfahren geführt, kann der Mieter noch spätestens bis zwei Monate nach sogenannter Rechtshängigkeit dieses Klageverfahrens durch  Zahlung aller Rückstände die Kündigung unwirksam machen.”
  • Frau Gormanns:
    “Also d.h., zahlt der Mieter innerhalb dieser Frist, dann ist die Kündigung schlichtweg ungültig?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Richtig, er muss natürlich dann ggf. die Verfahrenskosten zahlen, weil er natürlich die Kündigung und die Klage zu vertreten hat. Aber das Gesetz gibt ihm eben die Möglichkeit, durch nachträgliche Zahlung innerhalb dieser zwei Monate nach Zustellung der Klage diese Kündigung zu Fall zu bringen, aber er muss dann eben auch alles zahlen. Also nicht nur den Rückstand, sondern auch alle zwischenzeitlich fällig gewordenen Mieten.”
  • Frau Gormanns:
    “Der Mieter kann aber nicht dem Vermieter als „Heilung“ und damit eben zur Zahlung aller Rückstände die Kaution anbieten, oder?”
  • Rechtsanwalt Müting:
    “Das kann er nicht. Der Rückzahlungsanspruch im Hinblick auf die Kaution wird ja erst fällig mit  Beendigung des Mietverhältnisses, d.h., der Mieter kann vorher nicht darüber verfügen.”
  • Frau Gormanns:
    “D.h., im laufenden Mietverhältnis ist die Kaution nicht dazu da, Außenstände zu deckeln; auch umgekehrt, der Vermieter kann die Kaution hierzu nicht verwenden.”

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