Wohnungs-Kündigung wg. Zahlungsverzug (1)

Interview

  • Frau Gormanns:
    "Wer nicht zahlt fliegt raus. So könnte der Satz lauten für Mieter von Wohnraum. Aber ganz so einfach ist das dann doch nicht. Thomas Müting, Fachanwalt für Wohn-und Wohneigentumsrecht von den VITUS Rechtsanwälten hier in Mönchengladbach, erst einmal Hallo und schönen Guten Abend."
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Guten Abend Frau Gormanns."
  • Frau Gormanns:
    "Ja, es ist ja vorab so, dass man sich wirklich Gedanken machen muss und das so ein bißchen aufteilen muss; generell gibt es ja zwei Arten der Kündigung, die zu unterscheiden sind, nämlich die eine, das ist die fristlose und die andere das ist die fristgerechte Kündigung. Und es ist auch zu sagen, dass immer bestimmte Voraussetzungen vorliegen müssen, um ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug zu kündigen, oder?"
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Und zur Voraussetzung gehört eben, dass der Mieter mit einer bestimmten Höhe der Miete in Verzug ist."
  • Frau Gormanns:
    "Das ist eigentlich was ich so dachte doch ganz klar, aber dazu gehört die Grund-bzw. die Kaltmiete einschließlich Betriebskosten, nicht aber beispielsweise die Kautionszahlung oder Nebenkostennachforderungen o.ä., das muss man daraus schieben."
  • Rechtsanwalt Müting
    "Wenn die dann in Rückstand geraten ist, und nicht zur Fälligkeit bezahlt worden ist, kann dies eben, entweder zur außerordentlichen oder zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen."
  • Frau Gormanns:
    "Wir starten jetzt mal konkret mit der fristlosen, also der außerordentlichen Kündigung. Wann kann denn der Vermieter dem Mieter so kündigen?"
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Da gibt es im Grunde zwei Alternativen die vorliegen können: Zum einen wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit der Miete in Höhe eines Betrages in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt."
  • Frau Gormanns:
    "Das heißt, der Vermieter schaut die beiden letzten Monate durch und kontrolliert, ob ein Betrag aussteht, der dann über einer Monatsmiete liegt vom Eurobetrag her. Wenn man denn jetzt vierteljährlich zahlt, gilt das denn auch mit der 2-Monatsgrenze?"
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Nein, nein, es kommt immer auf die entsprechenden Intervalle an, die mietvertraglich im Hinblick auf den Mietzins vereinbart sind."
  • Frau Gormanns:
    "Das nennt man denn auch den unerheblichen Teil, es gibt aber auch noch eine zweite Variante, Herr Müting."
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Das ist dann der Fall, wenn ich nicht zwei aufeinander folgende Monate habe , wenn ich also mehrere Monate Rückstand habe, dann muss aber der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen."
  • Frau Gormanns:
    "Aber auch dann kann der Vermieter fristlos kündigen, das ist z.B. dann der Fall wenn der Vermieter den Zeitraum von einem halben Jahr nimmt und kontrolliert und da feststellt, dass die Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht bezahlt wurde."
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Richtig, also immer zwei aufeinander folgende Monate, dann mehr als eine Miete Rückstand oder ich habe eben verschiedene Monate, die jetzt nicht unbedingt aufeinander folgen müssen, dann muss  der Rückstand insgesamt zwei Monate erreichen. Ab diesem Zeitpunkt kann dann der Vermieter wieder zur Kündigung schreiten."
  • Frau Gormanns:
    "Also man muss schon genau wissen, was man da tut und nur diese beiden Varianten berechtigten den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Muss man da vorher als Vermieter eigentlich abmahnen ?"
  • Rechtsanwalt Müting:
    "Auch das ist im Gesetz geregelt. Normalerweise brauche ich ja für eine außerordentliche Kündigung, also  Pflichtverstöße des Mieters immer vorher eine Abmahnung wenn weitere Konsequenzen folgen sollen. Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist das anders. Dort ist eine Abmahnung entbehrlich."
  • Frau Gormanns:
    "Also, d.h., man braucht nicht vorher abzumahnen man kann einfach in einem solchen Fall, wie wir sie eben in den zwei Varianten beschrieben haben, das Mietverhältnis kündigen. Das hat dann auch damit zu tun, das ja die Fälligkeit der Miete festliegt und das auch im Mietvertrag genau so die Fälligkeit fixiert ist."

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