Nachforschungspflichten beim Immobilienverkauf durch Erben

09. April 2019

Wird eine Immobilie durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen sie den potenziellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften Sie einem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht.

Dies hat das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 15.03.2019 – 24 U 124/17 (nicht rechtskräftig) entschieden.

Was war passiert?

Mit notariellem Kaufvertrag erwarben die klagenden Käufer im Juli 2013 von den Verkäufern einen im Jahr 1973 errichteten Winkelbungalow. Es handelte sich um das Elternhaus der Verkäufer. Beide Elternteile waren verstorben. Die Verkäufer/Erbenwaren bereits vor langer Zeit aus dem Elternhaus ausgezogen. Im Kaufvertrag war ein Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart.

Im Jahr 2012 hatte es im Haus einen Wasserschaden gegeben, der fachgerecht behoben wurde. Nach dem Tod der Mutter im März 2013 wollten die Verkäufer das Haus veräußern. Im Mai 2013 fanden mehrere Besichtigungstermine unter Teilnahme der Käufer statt. Feuchtigkeitserscheinungen im Keller fielen ihnen nicht auf. Die Käufer beriefen sich wegen der Feuchtigkeitsschäden auf Gewährleistungsrechte. Ein von ihnen beauftragter Sachverständiger stellte erhöhte Kellerfeuchtigkeit fest. Die Käufer beriefen sich auf die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses. Sie behaupteten, dass die Verkäufer die Angaben ins Blaue hinein gemacht hätten. Die Verkäufer bestritten dies.

Was hat das Gericht entschieden?

Das Landgericht wies die Klage ab.Das OLG wies die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurück, da diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe.

Eine Haftung der Erben für die vom Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit scheidet bereits deshalb aus, weil sich eine Arglist der Erben nicht feststellen lässt. Daher greift der wirksam vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung ein.

Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Gleichzeitig muss der Verkäufer wissen oder zumindest damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer den Fehler nicht kennt.

Aus den Angaben des Sachverständigen konnte sich nicht zweifelsfrei herleiten lassen, dass den Verkäufern Feuchtigkeitserscheinungen schon vor ihrem Auszug tatsächlich bekannt waren. Nicht ausreichend ist es, das die behauptete Kenntnis nicht auszuschließen sei. Wenn der erkennende Richter eine Tatsache “eher für wahr als für falsch hält” ist dies für eine Überzeugungsbildung nicht genügend.

Die Verkäufer/Erben hatten keine Erkundungspflicht bezüglich der Immobilie und mussten demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt waren, war ihnen nicht zu widerlegen. Daher haben die Verkäufer auch keine Angaben “ins Blaue hinein” gemacht.

Was folgt daraus?

Die Entscheidung zeigt wieder einmal, das vor Abschluss des Kaufvertrages über eine gebrauchte Immobilie das Objekt durch einen Sachverständigen sorgfältig, insbesondere auf Feuchtigkeit untersucht werden sollte. Denn eine Arglist der Erben ist nur schwer nachweisbar.

 

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