Muffiger Geruch beim Hauskauf

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Kommt es zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im Haus aufgrund der Kellerfeuchtigkeit, so liegt ein Sachmangel vor. Der Käufer kann dann Gewähr­leistungs­rechte geltend machen.

Der Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag vom 24. März 2015 kauften die Kläger unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel von der Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zu einem Preis von 248.500 €. Das Objekt war zuvor im Auftrag der Beklagten von einem Maklerbüro mit einem Exposé beworben und hierin als „aufwendig saniertes Einfamilienhaus“ und als „vollständig renoviert“ bezeichnet worden. Die Kläger hatten das Haus vor dem Kauf besichtigt. Feuchtigkeitsschäden im Keller waren hierbei nicht zu erkennen.

Nach ihrem Einzug stellten die Kläger Feuchtigkeit an den Kellerwänden fest. Sie leiteten ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der Sachverständige gelangte zu dem Ergebnis, dass die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger durchfeuchtet waren. Grund der Durchfeuchtung ist, dass die Abdichtung der Kellerwände – entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard – nicht bzw. nicht ausreichend abgedichtet sind.

Die Käufer sahen in der Kellerfeuchtigkeit einen Sachmangel und machten gegen die Verkäuferin Gewährleistungsrechte geltend.

Wie haben die Instanzgerichte entschieden?

Das Landgericht Baden-Baden sah die Ursache der Kellerfeuchtigkeit in einer nicht zeitgemäßen Abdichtung und hat daher das Vorliegen eines Sachmangels bejaht.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Karlsruhe muss ein Käufer einer Immobilie aus dem Baujahr 1914 mit bautypischen Feuchtigkeitserscheinungen rechnen. Das OLG hat daher die Klage abgewiesen und die Revision nicht zugelassen.

Gegen diese Entscheidung legten die Käufer Antrag auf Zulassung der Rechtsbeschwerde ein.

Der BGH hat dem Antrag stattgegeben und den Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Entscheidend sei, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Wenn ein Wohngebäude in einem Makler-Exposé als “Luxusimmobilie” bezeichnet wird, die “nach neustem Stand renoviert worden” ist, kann ein Käufer erwarten, dass die zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen. So lag der Fall hier nicht. Weder sei die Sanierung des Kellers geschuldet gewesen noch habe der Keller Wohnzwecken gedient. Dennoch hat der BGH einen Sachmangel bejaht.

Sachmangel aufgrund muffigen bzw. modrig-feuchten Geruchs im Haus

Ein Sachmangel wird aber im Allgemeinen vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Das OLG wird daher den diesbezüglichen Vortrag der Kläger prüfen und ggfl. Beweis erheben müssen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.10.2019  – V ZR 4/19 –

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