Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Mieter von Geschäftsräumen haben bei behördlich angeordneten Betriebs­schließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Es muss allerdings weiterhin geprüft werden, ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

 

Was war passiert?

Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (Corona-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium im März 2020 zwei Allgemeinverfügungen. Danach mussten  alle Geschäfte geschlossen werden, soweit sie nicht unter die ausdrücklich benannten Ausnahmen fielen. Aufgrund dieser Allgemeinverfügungen musste die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er erhob Klage auf Zahlung der Miete für April 2020 in Höhe von 7.854,00 €.

 

Der bisherige Prozessverlauf

Das Landgericht hat die Beklagte zur vollen Mietzahlung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Beklagte zur Zahlung von nur 3.720,09 € verurteilt.

Gegen diese Entscheidung hat der Kläger Revision eingelegt.

 

Wie urteilte der BGH?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

 

BGH: Keine Mietminderung, sondern Anpassung der Miete.

Die auf den Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschließung hat nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands geführt. Deshalb hat das OLG zu Recht eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt. 

Nach Auffassung des BGH ist vielmehr die sog. große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der Vertragsschließenden, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht ändern. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der Allgemeinverfügungen das Geschäftslokal schließen musste.

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt aber nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung. Die Vorschrift verlangt vielmehr, dass dem Betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Bei der durchzuführenden Prüfung der Unzumutbarkeit sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Bei der Abwägung sind aber auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

Das OLG hatte die konkreten Umstände nicht berücksichtigt, sondern die Miete pauschal um die Hälfte reduziert. Es wird nunmehr prüfen müssen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung für den Mieter hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -

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