Mietrecht: Mietminderung des gewerblichen Mieters in der Corona-Krise

Wegen der Coronakrise hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, vertraglich vereinbarte Miete zurückzuhalten. Aber selbst wenn nach der derzeitigen Regelung bis Juni 2020 die Nichtzahlung der Miete oder eine Mietminderung nicht zur Kündigung führt, stellt sich die Frage, wann für den der Mieter diese Möglichkeit greift.

Ist die behördliche Schliessung ein Mangel der Mietsache ?

Bei einer behördlichen Schließung ist für eine Mietminderung maßgeblich, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. Nach der bisherigen Rechtsprechung auch des BGH besteht ein rechtlicher Mangel aber bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nur dann, wenn dieser auf dem konkreten Zustand der Mieträumlichkeiten oder deren Lage beruht.

Stellt die Schliessung einen Wegfall der Geschäftsgrundlage dar ?

Weiter wird diskutiert, ob ein Einbehalt der Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zulässig sein kann. Dies ist der Fall, wenn sich nach Vertragsschluss Umstände nachhaltig und dauerhaft geändert haben, die Grundlage des Vertrages geworden sind. Die Veränderung muß schwerwiegend und eine unveränderte Fortsetzung des Vertrages unzumutbar sein. Zudem darf das betroffene Risiko nicht einer der Partei zuzuordnen sein.

Gerade Letzteres ist umstritten und für die Corona-Krise nicht abschließend geklärt.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat überwiegend dem Mieter bei behördlichen Maßnahmen, die keine bauliche Grundlage haben oder in der Lage der Mietsache begründet sind, das unternehmerische Risiko zugeordnet. Dann ist eine Mietminderung nicht möglich. In einem Fall in einem Einkaufszentrum hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass der Mieter das sog. Verwendungsrisiko trägt, wenn sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht erfüllt. Zum Rauchverbot in Gaststätten hat der BGH ausgeführt, dass die gesetzliche Risikoverteilung zwischen den Parteien zu berücksichtigen ist. Auch hier spricht das Gericht vom Verwendungsrisiko des Pächters/Mieters.

Die bisherige Rechtsprechung tendierte dazu, eher dem Mieter dieses Risiko zuzuordnen.

Fazit

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung hierzu entwickelt.

Die Rechtsfolge des Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wäre, dass der Vertrag angemessen angepasst werden muss. Ob das neben einer Stundung auch eine Herabsetzung der Miete rechtfertigt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Eine Rolle können hierbei auch Formulierungen im und der Inhalt des Mietvertrages spielen, der im Einzelfall zu prüfen ist.