„Mietpreisbremse“ bereits vor ihrer Einführung in Gefahr ?

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat in seiner Entscheidung vom 11.05.2015 (AZ 235 C 133/13) den Mietspiegel der Hauptstadt Berlin für unwirksam erklärt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden, teilte die Kammer mit. Das Gericht gab damit einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel. Bei dessen Erstellung sind nach Ansicht der Richter aber Mieten von 7,00 € bis 11,00 € zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden – was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten.

Die Einzelfallentscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg könnte nunmehr die  Ende März verabschiedete, sogenannte Mietpreisbremse ad absurdum führen.

Die Berliner Statistik gilt als Vorbild für viele Städte. Das Berliner Urteil könnte zur Folge haben, dass auch die Mietspiegel in anderen Städten auf den Prüfstand geraten und sich die Gerichte zunehmend mit der Überprüfung der Mietspiegel befassen müssen.

Die sogenannte  „Mietpreisbremse“ deckelt ab dem 01.06.2015 den Preisanstieg bei der Neuvermietung von Wohnungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Immobilie in einem begehrten Wohngebiet liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel anhand des Mietspiegels ermittelt. Die genauen Kriterien für die Erstellung von Mietspiegeln sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zeigt auf, dass das Instrument des Mietspiegels überarbeitet werden muss. Dieser dient dem Rechtsfrieden vor dem Hintergrund, dass sich nur wenige Vermieter leisten können, Mieterhöhungen statt mit dem Mietspiegel mithilfe von Sachverständigengutachten vor Gericht durchzusetzen.

In Deutschland gibt es etwa 600 Mietspiegel, die die ortsübliche Vergleichsmiete festlegen. War die ortsübliche Vergleichsmiete bisher hauptsächlich bei Mieterhöhungen von Bedeutung, spielt sie künftig auch in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, eine wichtige Rolle, weil sich die zulässige Miethöhe aus der ortsüblichen Vergleichsmiete ableitet.

Vor dem Hintergrund des Urteils werden Zweifel an der Grundlage der Mietpreisbremse deutlich bevor das Gesetz in Kraft tritt. Es gibt bereits Stimmen, die eine bundesgesetzliche Vorgabe für Mietspiegel fordern.

 

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