Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten

Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten

BGH schützt Mieter vor überhöhten Modernisierungs­kosten

 

Was war passiert?

Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Beklagten sind Vermieter dieser Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 €.

Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten an.

Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke.

Die Beklagte erhöhte die Mieter zweimal. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die erklärten Mieterhöhungen unberechtigt seien.

Die Rechtslage bei Modernisierung

Eine Modernisierung kann den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigen. Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen. Denn für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen. Denn nach dem Gesetz ist die Erhaltung der Mietsache Aufgabe des Vermieters.

Wie haben die Instanzgerichte entschieden?

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil teilweise aufgehoben. Hiergegen hat die Klägerin Revision eingelegt.

Was sagt der BGH?

Nach Ansicht des BGH sind auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungs­arbeiten abzuziehen. Denn der Vermieter muss einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen vornehmen. Zwar sind diese noch (ausreichend) funktionsfähig und weisen (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht auf. Aber sie sind bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind.

Damit erspart sich der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen, die später einmal erforderlich geworden wären.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19

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