Mieterhöhung kann trotz falscher Wohnfläche wirksam sein!

Auch bei einer zu großen Wohnfläche kann die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung wirksam sein. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren hätte durchsetzen können.

Der Sachverhalt:

Der Kläger war im Zeitraum 2006 bis 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Wohnungsgröße. Die Beklagten haben gegenüber dem Kläger während der Mietzeit insgesamt vier Mieterhöhungen geltend gemacht. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 114 qm jeweils erhöhte Grundmieten. Diese lagen betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte die erhöhten Mieten.

Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 114 qm an. Nach seiner Berechnung betrage die Wohnfläche lediglich 100 qm. Deshalb forderte er die Beklagten auf, die angeblich überzahlte Miete zurückzuzahlen.

Die Beklagten lehnten dies ab. Daraufhin erhob der Mieter Klage.

Wie haben die Gerichte entschieden?

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von ca 5.000 € verurteilt.

Dagegen haben die Beklagten Revision zum BGH eingelegt. Die Revision war erfolgreich.

Die Argumentation des BGH:

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. In dem Irrtum der Parteien über die Wohnfläche könnte eine Störung der Geschäftsgrundlage zu sehen sein. Dennoch rechtfertigt dies keine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers, weil dem Kläger ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist.

Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung hat sich die zu große Wohnfläche letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausgewirkt. Denn die verlangten Mieterhöhungen lagen jeweils unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Somit hätten die Vermieter auch bei einer geringeren Wohnfläche jeweils einen Anspruch auf Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehabt.

BGH v. 11.12.2019 – VIII ZR 234/18

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