Mieter aufgepasst beim Mietrückstand

Der zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bestehende Rückstand ist jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt.

Welcher Sachverhalt lag dem Urteil zu Grunde?

Die Beklagte ist seit 2005 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 € blieb die Beklagte für den Monat Januar 2018 135 € schuldig. Für Februar 2018 zahlte sie keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Klägerin schriftlich die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Später glich die Beklagte, die die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Zahlungsrückstand aus.

Wie haben die Vorinstanzen entschieden?

Das Amtsgericht hat der von der Klägerin erhobenen Räumungs– und Herausgabeklage stattgegeben. Gegen diese Entscheidung hat die Beklagte Berufung eingelegt.

Im Berufungsverfahren hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Das LG war der Ansicht, dass der Gesamtbetrag des Mietrückstands zwar eine Monatsmiete übersteige. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein "nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben.

Das Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Räumungsklage statt.

Nach seiner Auffassung ist das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden. Denn die Mieterin war für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug. Es lag also ein wichtiger Kündigungsgrund vor. Der rückständige Teil der Miete sei als nicht unerheblich anzusehen, da er die Miete für einen Monat übersteige.

Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

BGH, Urteil vom 08.12.2021 -  VIII ZR 32/20

Tipp:

Die Beurteilung des Mietrückstandes für eine fristlose Kündigung richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.