Zwangsräumung: Welche Wege bietet das deutsche Mietrecht?
Die Basisregelung für die Zwangsräumung von Wohnungen und gewerblichen Mieträumen findet sich im Paragrafen 885 der Zivilprozessordnung. Da es sich bei der Räumung um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung handelt, muss nach Paragraf 704 der Zivilprozessordnung zuerst ein Gerichtsurteil eingeholt werden. Die Zwangsräumung darf danach erst dann eingeleitet werden, wenn das zugrundliegende Urteil rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar erklärt wurde. Für die Praxis bedeutet das, dass der Vermieter zur Einreichung einer Räumungsklage gezwungen ist, durch welche er in den Besitz eines Räumungsurteils bzw. einer Räumungsverfügung kommt. Anderenfalls macht sich der Vermieter wegen verbotener Eigenmacht strafbar.
Gibt es verschiedene Arten der Zwangsräumung?
Die klassische Zwangsräumung nach Paragraf 885 der Zivilprozessordnung muss beim Gerichtsvollzieher beantragt werden. Dieser setzt dann einen Räumungstermin fest und fordert einen Vorschuss für die Räumung der Wohnung oder des Hauses an, da er eine Spedition beauftragen muss. Dann lässt er die Wohnung öffnen, lässt die Wohnung leerräumen und übergibt den Besitz an den Vermieter.
Um den Räumungsvorschuss zu ersparen kann der Vermieter auch die Vollstreckung auf die reine Besitzübergabe nach Paragraf 885 a der Zivilprozessordnung beschränken, was man auch als sogenannte Berliner Räumung bezeichnet. Dann bleiben Möbel und die Sachen des Mieters in der Wohnung. Der Vermieter hat eine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht und kann nur Unrat entsorgen. Die Sachen können dann über ein spezielles Verfahren verwertet werden.
Was ist eine Räumungsverfügung im Mietrecht?
Die Räumungsverfügung als vorläufige Maßnahme ist ein spezieller Fall der Einstweiligen Verfügung. Die dafür geltenden rechtlichen Grundlagen leiten sich aus den Paragrafen 935 bis 942 der Zivilprozessordnung ab. Für Wohnraum gilt zudem die Vorschrift des Paragrafen 940 a der Zivilprozessordnung.
Es muss ein Antrag beim zuständigen Gericht gestellt werden. Der Antrag für eine Räumungsverfügung kann theoretisch ohne Anwalt eingereicht werden. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Erfolgsquote bei der Betreuung und Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht höher ist.
Da die Einstweilige Verfügung nur eine vorläufige Regelung oder Sicherung von Ansprüchen beinhalten soll, sind die Voraussetzungen hoch. Bei Wohnraum hat ein Antrag nur bei verbotener Eigenmacht oder bei konkreter Gefahr für Leib und Leben Erfolg.
Eine Räumungsverfügung kann aber auch ein Mittel für die Räumung gegenüber einer dritten Person sein, die nicht Mieter ist. Erfährt der Vermieter erst nach dem Räumungsurteil gegen den Mieter oder erst beim Räumungstermin von dem Aufenthalt einer dritten Person, so kann er die Räumung der dritten Person über eine einstweilige Verfügung erwirken.
Ist die Zwangsräumung auch bei drohender Obdachlosigkeit möglich?
Bei einer Zwangsräumung müssen die Bestimmungen des Artikels 2 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland beachtet werden. Die daraus notwendige Rücksichtnahme schließt jedoch eine Zwangsräumung wegen drohender Obdachlosigkeit nicht aus. Auf der Basis der polizei- und ordnungsrechtlichen Grundsätze zum Umgang mit unfreiwillig obdachlosen Menschen benachrichtigt der Gerichtsvollzieher vor der Durchführung der Zwangsräumung die jeweils zuständigen Ordnungsbehörden. Übernimmt die Behörde auf der Basis der Bestimmungen im SGB II oder SGB XII die Kosten für die zu räumende Wohnung, schreibt der Paragraf 181 der Geschäftsanweisungen für Gerichtsvollzieher eine Unterlassung der Zwangsräumung vor.
Welche Rechte hat der Gerichtsvollzieher bei der Zwangsräumung?
Der Gerichtsvollzieher darf bei einem rechtskräftigen Räumungsurteil oder einer Räumungsverfügung notfalls auch „unmittelbaren Zwang“ anwenden. Deshalb wird in der Regel bei einer Zwangsräumung vorsichtshalber die Polizei hinzugezogen, wenn Widerstand zu erwarten ist. Der Gerichtsvollzieher ist zum Aufbrechen der Schlösser berechtigt. Die im Wohnraum vorhandenen Gegenstände muss er für mindestens einen Monat in Verwahrung nehmen. Die Herausgabe an den Schuldner ist (mit Ausnahme unpfändbarer Gegenstände) an Bedingungen gebunden.
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