Das Bürgerliche Gesetzbuch betrachtet im Paragrafen 94 das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude als untrennbare Einheit. Für die Begründung der Rechte an einer Eigentumswohnung reichen auch die nach dem Paragrafen 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs einräumbaren Rechte nicht aus. Insbesondere fehlen hier Regelungen zur Teilrechtsfähigkeit der einzelnen Eigentumswohnungen sowie eine Unterscheidung zwischen dem Wohnungseigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Deshalb wurden im Jahr 1951 mit dem Gesetz über das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (kurz WEG genannt) spezielle Regelungen zu den Eigentumswohnungen geschaffen. Sie haben rechtliche Fragen zum Wohneigentum oder möchten eine rechtssichere Satzung für eine Eigentümergemeinschaft erstellt haben? Damit sind Sie bei unseren Rechtsanwälten Baurecht und Vertragsrecht sowie Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Mönchengladbach richtig!
Was regelt das Gesetz zum Wohneigentum konkret?
Das Wohneigentum wird auf der Basis der Paragrafen 2 ff. des Wohneigentumsgesetzes begründet. Der dortige Paragraf 8 sagt aus, dass das Eigentum am einzelnen Wohnungen durch eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt entsteht. Da Grundbucheinträge nach den Grundbuchordnungen der Länder nur mit dem öffentlichen Glauben ausgestatte sind, leitet sich daraus eine Pflicht zur notariellen Beurkundung für die Teilungserklärung ab. Wir die Teilungserklärung vom Grundbuchamt anerkannt, wird für jede einzelne Eigentumswohnung ein separates Grundbuch angelegt. Mit diesem Wohnungsgrundbuch entstehen das Sondereigentum und die Teilrechtsfähigkeit der Eigentumswohnungen.
Außerdem wird die Teilungserklärung im Grundbuch des gesamten Gebäudes und Grundstücks vermerkt. Daraus erwächst für jeden Wohnungseigentümer ein Miteigentümerrecht am Grundstück und am sonstigen Gemeinschaftseigentum. Hier ist auch die Haftung der Miteigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft zu beachten, die sich aus dem Paragrafen 10 des Wohneigentumsgesetzes ableitet. Dabei verweist das WEG auf die Regelungen im Paragrafen 160 des Handelsgesetzbuchs sowie im Paragrafen 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zusätzlich wird im Paragrafen 11 WEG geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft unauflöslich ist und kein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen einer Eigentümergemeinschaft eröffnet werden kann.
Welche Rechte und Pflichten leiten sich aus Wohneigentum ab?
Die Rechte der Wohnungseigentümer werden im Paragrafen 13 WEG definiert. Danach kann das Wohneigentum selbst genutzt, vermietet, verpachtet oder veräußert werden. Welche Voraussetzungen dabei eventuell ergänzend beachtet werden müssen, wird in den individuellen Satzungen der einzelnen Eigentümergemeinschaften geregelt.
Die maßgebliche Definition der rund um das Wohnungseigentum zu erfüllenden Pflichten findet sich im Paragrafen 14 des Wohneigentumsgesetzes. Danach muss ein Wohnungseigentümer auch das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums (also der gekauften Wohnung) dulden, wenn dies „zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ erforderlich ist. Außerdem muss sich jeder Eigentümer an den Kosten solcher Maßnahmen beteiligen. Diese Pflicht leitet sich aus dem Paragrafen 16 WEG ab. Er regelt auch, dass die Umlage der Kosten auf der Grundlage der jeweiligen Eigentumsanteile erfolgen muss.
Vorsicht: Auch eine zwangsweise Entziehung des Wohneigentums ist möglich!
Kommt ein Eigentümer seinen Pflichten nicht nach, kann ihn die Eigentümerversammlung mit einem mehrheitlichen Beschluss zur Veräußerung des Wohneigentums zwingen. Allerdings darf die Stimmenmehrheit hier nicht auf der Basis der Eigentumsanteile entstehen, sondern muss auf der Grundlage der Anzahl der stimmberechtigten Wohnungseigentümer errechnet werden. Für die Entziehung kommen lediglich grobe Verletzungen der Pflichten aus den Paragrafen 14 und 16 des Wohneigentumsgesetzes in Frage. Die Rechtsgrundlage für die Entziehung von Wohneigentum ist der Paragraf 18 WEG.
Sie möchten sich gegen eine Entziehung von Wohneigentum wehren oder haben Fragen zur Umlage der Instandhaltungskosten sowie zum Hausgeld? – Dann vereinbaren Sie am besten sofort einen Termin bei einem unserer Rechtsanwälte Baurecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Mönchengladbach!
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