Untervermietung: Was ist dabei zu beachten?
Im deutschen Mietrecht gibt es zur Untervermietung eine ganz eindeutige Regelung. Der Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sagt aus, dass dafür immer das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden muss. Zwar kennt das Gesetz dafür keine speziellen Formvorschriften, aber unsere Rechtsanwälte für Mietrecht in Mönchengladbach empfehlen stets die Schriftform, weil nur eine schriftliche Zustimmung im Zweifelsfall als gerichtsverwertbarer Beweis verwendet werden kann.
Bei Wohnraummietverhältnissen ist zudem Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Bedeutung. Danach kann der Mieter bei einem berechtigtem Interesse, welches nach der Vermietung entsteht, die Erlaubnis des Vermieters verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen.
Darf die Genehmigung zur Untervermietung verweigert werden?
Bei der Vermietung von Wohnraum hat der Mieter eine Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eins Teils der Wohnung, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dies kann vom Vermieter nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten abgelehnt werden.
Bei vollständiger Untervermietung und bei Vermietung von Gewerberaum hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, eine Genehmigung zur Aufnahme eines Untermieters zu verweigern. Kann der Vermieter dafür keinen wichtigen Grund in der Person des Dritten angeben, so hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Kündigungsfrist.
Zu den wichtigen Gründen einer Ablehnung durch den Vermieter zählen beispielsweise eine Überbelegung des vermieteten Wohnraums oder Faktoren, die in der Person des potentiellen Untermieters liegen.
Auch der Vermieter kann einem Mieter kündigen, welcher ohne seine Zustimmung einen Untermieter aufgenommen hat.
Welche Alternativen zur Untervermietung gibt es?
In den meisten Fällen entsteht der Wunsch nach einer Genehmigung für die Untervermietung, weil die Wohnung zu groß und zu teuer ist. Hier kann alternativ auch eine Wohngemeinschaft begründet werden. Geschieht das bereits ab dem Beginn der Mietzeit, können spezielle Mietverträge abgeschlossen werden. Sie haben gegenüber der Untervermietung den Vorteil, dass bei den Verträgen für Wohngemeinschaften alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Miete haften, während bei einem Untermietvertrag allein der Hauptmieter für die Miete in Anspruch genommen werden kann. Außerdem erfolgt beim WG-Mietvertrag eine detaillierte Aufteilung der Kosten, was sich vor allem bei der Beantragung von BAföG, BAB und Kosten der Unterkunft bei den Arbeitsämtern als vorteilhaft erweist.
Möglich sind auch vertragliche Klauseln, die eine Untervermietung regeln. In der Praxis werden oftmals Verbote mit Erlaubnisvorbehalt oder eine Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt im Mietvertrag aufgenommen. Je nach Regelungsinhalt kann dann der Vermieter nur nach billigem Ermessen oder einer Interessenabwägung seine Entscheidung treffen.
Die Beschränkung oder der Ausschluss des Anspruch eines Mieters auf Gestattung der Überlassung eines Teils der Wohnung nach Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dagegen nicht möglich.
Sie benötigen Auskünften rund um die Untervermietung? Sie möchten prüfen lassen, ob für Sie ein WG-Mietvertrag oder eine Einwohngenehmigung die besseren Alternativen sind? – Dann nutzen Sie das Fachwissen und die Erfahrungen unserer Fachanwälte für Mietrecht in Mönchengladbach!
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