LexikonSchönheitsreparaturen

Mietrecht: Was unterscheidet Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?

Grundsätzlich trifft die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen den Vermieter bzw. Eigentümer der Mietobjekte. Das leitet sich aus dem Paragrafen 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ab. Er sagt, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, den zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache geeigneten Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Doch bei den Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine abdingbare Verpflichtung. Das heißt, dass diese Aufgaben durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter in bestimmten Umfang übertragen werden können. Möchten Sie solche Klauseln rechtswirksam aufnehmen, lassen Sie sich bei der Erstellung der Mietverträge am besten durch unsere Rechtsanwälte für Mietrecht in Mönchengladbach helfen!

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Die Definition der Schönheitsreparaturen findet sich im Paragrafgen 28 der II. Berechnungsverordnung, welcher sich mit Instandhaltungskosten beschäftigt. Dort heißt es, dass Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ umfassen. Dabei war es üblich, im Mietvertrag feste Fristen zu vereinbaren, welche sich an einem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 orientierten.

Ein starrer Fristenplan für die Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag wurde vom Bundesgerichtshof im Verfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 361/03 als unwirksam qualifiziert, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Fristenpläne sind bei der Überlassung renovierter Wohnungen rechtswirksam, wenn der Mieter bedarfsorientiert davon abweichen kann. Das ist dann der Fall, wenn die Fristen mit Zusätzen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ ergänzt werden.

Die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist zudem seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen gänzlich unwirksam. Gleiches gilt für sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter zur zeitanteiligen Übernahme von Renovierungskosten zum Mietende verpflichten sollen.

Was gehört im Mietrecht zu den Kleinreparaturen?

Eine gesetzliche Definition der Kleinreparaturen findet sich im deutschen Mietrecht lediglich in den Regelungen der einzelnen Bundesländer zu den Dienstwohnungen der Beamten. Danach umfassen sie beispielsweise Reparaturen an Türgriffen und Türschlössern, an Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, an den Zugvorrichtungen für Rollläden sowie an den Armaturen, Schaltern und Steckdosen. Welche Kosten Mieter höchstens bei den Kleinreparaturen zu tragen haben, leitet sich aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ab. Danach sind Kleinreparaturklauseln in den Mietverträgen zulässig, wenn pro Einzelfall eine Summe von derzeit etwa 100 Euro brutto und pro Jahr acht Prozent der Jahreskaltmiete nicht überschritten werden.

Sie haben als Vermieter oder Mieter Fragen zu den Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen? Sie möchten wissen, ob Ihr Mietvertrag wirklich nur rechtswirksame Klauseln enthält? – Dann sprechen Sie die Rechtsanwälte für Mietrecht in unserer Kanzlei in Mönchengladbach an!