Mietrecht: Was unterscheidet Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung?
Im Bauwesen und im Mietrecht ist Sanierung der Oberbegriff, unter dem sämtliche baulichen und technischen Maßnahmen zusammengefasst werden, welche der Wiederherstellung der Nutzbarkeit dienen. Im Gegensatz zu reinen Instandsetzung gehören zur Sanierung auch alle Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertsteigerung eines Objekts. Das heißt, bei einer Sanierung werden in der Regel Maßnahmen der Instandsetzung und der Modernisierung miteinander kombiniert. Zu den speziellen Formen der Sanierung gehören die Kernsanierung oder die Rekonstruktion. Wenn Sie eine Sanierung planen, lassen Sie sich bitte vorher von einem Fachmann beraten, was Sie im Hinblick auf den Umgang mit Ihren Mietern beachten müssen. Dafür stehen Ihnen die Rechtsanwälte für Mietrecht und Baurecht in unserer Kanzlei in Mönchengladbach als Ansprechpartner zur Verfügung.
Die Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung im Mietrecht
Die grundlegenden Regelungen zur Unterscheidung zwischen einer Instandsetzung (oder Instandhaltung) und einer Modernisierung finden sich in den Paragrafen 555 a und 555 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Diese Rechtsnorm definiert die Instandsetzung als Erhaltungsmaßnahmen also eine Ausbesserung oder Erneuerung schadhafter teile zur Erhaltung des Besatndes. Eine Modernisierung stellen Baumaßnahmen dann dar, wenn der Wohnwert und die Wohnverhältnisse verbessert werden. Dazu zählen zur Modernisierung Maßnahmen, durch welche Einsparungen beim Wasserverbrauch, beim Energieverbrauch sowie bei der Wärmeenergie erzielt werden. Hinzu kommen auch Baumaßnahmen, welche die Neuschaffung von Wohnraum zum Ziel haben. Die Abgrenzung der Instandsetzung von der Modernisierung ist im Mietrecht sehr wichtig, weil daraus erhebliche Unterschiede bei der Umlagefähigkeit und die daraus resultierenden Mieterhöhungen ergeben.
Was müssen Vermieter bei der Modernisierung und Instandsetzung beachten?
Eine Pflicht zur Ankündigung der Baumaßnahmen ergibt sich nach dem Paragrafen 555 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in beiden Fällen. Bei der Modernisierung muss jedoch nach Paragraf 555c des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Frist von drei Monaten vor dem Beginn der Arbeiten eingehalten werden. Außerdem muss die Ankündigung einer Modernisierung bestimmte Angaben enthalten, so auch zu den Veränderungen der Miete nach dem Abschluss der Maßnahmen enthalten. Der Mieter muss sowohl eine Instandsetzung als auch eine Modernisierung dulden. Aus der Ankündigung einer Modernisierung leitet sich aufgrund der damit verbundenen Möglichkeit einer Mieterhöhung jedoch ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter ab. Das Sonderkündigungsrecht und die dabei zu beachtende Kündigungsfrist ergeben sich aus dem Paragrafen 555e des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
In welchem Umfang sind Mieterhöhungen möglich?
Mieterhöhungen können im Zusammenhang mit einer Modernisierung durchgeführt werden. Kosten der Instandsetzung dagegen gehen voll zu Lasten des Vermieters. Das regelt der Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er sagt auch aus, dass die Mieterhöhung bezogen auf ein Jahr maximal 11 Prozent der jeweils für die Wohnung aufgewendeten Kosten der Modernisierung nicht übersteigen darf. Werden im Rahmen einer Modernisierung auch Instandsetzungen durchgeführt, müssen diese Kosten vorher abgezogen werden. Das gilt auch für Modernisierungskosten, die von Dritten oder in Form staatlicher Zuschüsse übernommen werden.
Sie benötigen fachkundige Unterstützung bei der Ankündigung von Modernisierungen oder Instandsetzungen sowie bei der Berechnung der möglichen Mieterhöhungen? – Dann lassen Sie sich von unseren erfahrenen Rechtsanwälten für Mietrecht helfen! Termine in unserer Kanzlei in Mönchengladbach können Sie persönlich, per Fax, Mail und Telefon vereinbaren.
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