LexikonMietvertrag

Welche Fakten sind rund um den Mietvertrag wissenswert?

Die grundsätzlichen rechtlichen Regelungen zum Mietvertrag finden sich in den Paragrafen 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das deutsche Mietrecht macht gravierende Unterschiede zwischen dem Mietvertrag über Wohnraum und dem gewerblichen Mietvertrag. Daraus leiten sich beispielsweise abweichende Kündigungsfristen ab. Außerdem wird der Pachtvertrag vom Mietvertrag abgegrenzt. Die Grundsatzregelungen zum Pachtvertrag finden sich im BGB ab dem Paragrafen 581. Sie sind sich nicht sicher, welche Vertragsart bei der Nutzung Ihrer Immobilien durch Dritte in Frage kommt? – Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht in Mönchengladbach beraten Sie und helfen Ihnen außerdem beim Abfassen rechtssicherer Mietverträge.

Was gehört noch in einen Mietvertrag?

Neben der Angabe der Vertragsparteien, des Mietbeginns, der Miethöhe und der Beschreibung des Mietobjekts sollte der Mietvertrag noch einige andere Regelungen enthalten. Dazu gehört beispielsweise die Umlage der Nebenkosten. Bei der Wohnraummiete sind unbefristete Mietverträge üblich. Hier die greifen bei den Kündigungsfristen die allgemeinen Bestimmungen des BGB. Abweichungen können vereinbart werden, indem ein zeitlich befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, der aber nur unter eng begrenzten Voraussetzungen bei Wohnraummietverträgen zulässig ist.

Befristete Mietverträge sind dagegen bei gewerblichen Mietverträgen an der Tagesordnung. Dabei ist aber zwingend zu beachten, dass eines solche Befristung nur dann Bestand hat, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich vereinbart wurden. Mängel der Schriftform beispielsweise durch eine unklare Bezeichnung des Mietobjekts sowie unzureichende Nachträge beispielsweise über die Höhe der Miete, die dann ebenfalls der Schriftform bedürfen, können zur Unwirksamkeit der Befristung führen. Dies kann dazu führen, einen langfristigen gewerblichen Mietvertrag vorzeitig zu beenden.

Besondere Regelungen können zur Art und Umfang der Nutzung im Mietvertrag getroffen werden. Weitere Sonderregelungen im Mietvertrag können die Genehmigung zur Untervermietung oder für die Ausübung eines Kleingewerbes in Wohnräumen sein. Hinzu kommen Klauseln zur Nutzung von Nebenräumen und Gemeinschaftsanlagen sowie Verbote für das Anbringen von Satellitenempfangsanlagen.

Was muss ich bei der Verwendung von Formularmietverträgen beachten?

Die schriftlichen Mietverträge sind meist Mustermietverträge, von Firmen oder Verbänden. Bei den Klauseln in vorformulierten Mustermietverträgen handelt es sich juristisch gesehen um Allgemeine Geschäftsbedingungen, also um Klauseln, die von dritter Seite für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert wurden. Dies werden einer Inhaltskontrolle nach den Paragrafen 305 ff. BGB unterzogen. Die gesetzliche Leitlinien müssen eingehalten werden und die Klauseln müssen transparent sein. Eine Partei darf nach den Grundprinzipien der Rechtsordnung nicht unangemessen benachteiligt werden und die Klauseln dürfen nicht überraschend sein. Bei einem Verstoß sind die Klauseln unwirksam. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren beispielsweise Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wesentlich begrenzt.

Welche Regelungen kann der Mietvertrag zur Miethöhe treffen?

Üblicherweise wird im Mietvertrag die Zahlung einer fixen Kaltmiete oder eine Quadratmetermiete vereinbart.

Neben der unbefristeten Festsetzung der Miethöhe für Wohnräume kann in Deutschland auf der Grundlage des Paragrafen 557a BGB auch eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Staffelmiete sieht planmäßige Erhöhungen der Kaltmiete vor, bei welchen ein Abstand von mindestens einem Jahr zwischen dem Inkrafttreten der einzelnen Stufen beachtet werden muss.

Alternativ kommt eine Indexmiete nach dem Paragrafen 557b BGB in Frage, der für Wohnraummietverhältnisses anwendbar ist. Während die Höhe der Staffelmiete frei vereinbart werden kann, ist die Indexmiete an die Veränderungen bestimmter Parameter gebunden. Als Parameter für die Anpassung der Indexmiete wird der Verbraucherpreisindex für Deutschland verwendet, welcher vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Zulässigkeit von Indexklauseln im Gewerberaummietvertrag richtet sich nach dem Preisklauselgesetz.

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