LexikonMaklervertrag

Der Maklervertrag zählt sich im deutschen Recht zu den privatrechtlichen Verträgen. Die grundlegenden Bestimmungen leiten sich aus den Paragrafen 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs ab. Ergänzend gelten die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, sofern die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum vermittelt wird. Die Ziele der immobilienrechtlichen Maklerverträge sind die Vermittlung von Mietern und Käufern für Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekten sowie die Suche nach geeigneten Miet- und Kaufobjekten.

Welche Formen sind in Deutschland beim Maklervertrag zulässig?

Das deutsche Vertragsrecht kennt mit dem einfachen Maklervertrag, dem Alleinauftrag und dem qualifizierten Maklervertrag drei verschiedene Typen. Der einfache Maklervertrag stellt dabei die Grundform des Maklervertrages dar. Hier sollten die Auftraggeber wissen, dass der Makler nicht zum Tätigwerden verpflichtet ist. Dieser erhält aber eine Provision nach Abschluss des Hauptvertrages, wenn dieser aufgrund Nachweises oder Vermittlung des Maklers zustande kommt. Es könne dabei auch mehrere Makler tätig werden. Dies ist bei einem Alleinauftrag anders. Bei einem Alleinauftrag ist der Makler zum Tätigwerden verpflichtet. Sie enthalten deshalb auch eine konkret vereinbarte Laufzeit. Es ist dem Auftraggeber untersagt, während der Laufzeit des Alleinauftrags, einen anderen Makler zu beauftragen. Werden Zusatzvereinbarungen getroffen (beispielsweise der Ausschluss eines Direktverkaufs oder einer Direktvermietung durch den Eigentümer), handelt es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag.

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Wann entsteht bei einem Maklervertrag ein Provisionsanspruch?

Der Provisionsanspruch beim Maklervertrag entsteht auf der Basis des Paragrafen 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur im Erfolgsfall, sofern der Hauptvertrag mitursächlich auf die Leistung des Maklers zurückgeführt werden kann. Wird keine konkrete Höhe der Provision vereinbart, darf der Makler nach dem Paragrafen 653 des BGB die branchenübliche Vergütung in Rechnung stellen. Einen Rechtsanspruch auf die Erstattung seiner Aufwendungen hat der Immobilienmakler nicht, es sei denn, im individuell ausgehandelten Maklervertrag wird eine solche Erstattung explizit vereinbart.

Beachtenswert ist eine Besonderheit, welche sich aus dem Paragrafen 654 BGB ergibt. Er grenzt die Verwirkung des Provisionsanspruchs auf Fälle ein, in denen der Makler entgegen den Regelungen im Maklervertrag auch für den anderen Teil tätig war, sogenannte Doppeltätigkeit. Ein Immobilienmakler kann durchaus für beide Seiten arbeiten und auch gegen beide Seiten einen Provisionsanspruch im Erfolgsfall haben, wenn es beide Auftraggeber vertraglich gestattet haben und seine Pflicht zur Unparteilichkeit nicht verletzt wird.

In welcher Form kann ein Maklervertrag abgeschlossen werden?

Der Grundsatz lautet, dass es für den Maklervertrag keine Formvorschriften gibt. Das heißt, er kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Hier muss jedoch beachtet werden, dass ein Vertrag mit einem Immobilienmakler auch durch konkludentes (schlüssiges) Handeln wirksam werden kann.
Qualifizierte Makleralleinaufträge können allerdings nur in der Form eines individuell ausgehandelten Vertrages abgeschlossen werden.

Ausnahmen von der Formfreiheit der Maklerverträge sind im Paragrafen 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes geregelt. Er schreibt für Verträge über die Vermittlung beim Abschluss von Mietverträgen die Textform (also die schriftliche Fixierung) vor.

Gibt es Besonderheiten bei der Vermittlung von Mietverträgen?

Mit der Änderung in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz wurde bei der Vermittlung zum Abschluss von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip eingeführt. Eine Provision kann der Makler dann nur verlangen, wenn er ausschließlich wegen eines konkreten Suchauftrages des Mietinteressenten nachfolgend bei Vermietern nach Aufträgen oder Möglichkeiten zur Vermietung nachsucht.

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