LexikonGrundstückskauf

Was ist beim Kauf der Grundstücke und Häuser zu beachten?

Wer in der Bundesrepublik Deutschland ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchte, muss einige Formvorschriften einhalten. Sie dienen dazu, sowohl dem Käufer und dem Verkäufer sowie Dritten Rechtssicherheit zu verschaffen. Aus diesem Grund wird in der Regel bereits ein vereinbarter Verkauf als sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Bei der Auflassung handelt es sich um einen Kaufvertrag im Sinne des Paragrafen 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, also um die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll. Er unterliegt an sich keinen speziellen Formvorschriften. Die Pflicht der notariellen Beurkundung zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung leitet sich aus dem Paragrafen 29 der Grundbuchordnung ab. Sie haben Fragen zur Auflassungsvormerkung für den Kauf von Grundstücken und Häusern? Dann können Ihnen unsere Rechtsanwälte Baurecht in Mönchengladbach helfen!

Welche Folgen hat die Auflassung beim Grundstückskauf?

Mit der Unterzeichnung und Eintragung der Auflassung geht der Verkäufer die Verpflichtung ein, dem Käufer das unbebaute oder mit einem Haus bebaute Grundstück zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer zur Abnahme zu den vereinbarten Konditionen und zur Zahlung des in der Einigung zur Auflassung vereinbarten Kaufpreises. Diese Pflichten resultieren aus dem Paragrafen 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Um eine Übertragung der Eigentumsrechte vor der Zahlung des Kaufpreises und eine Vorenthaltung der Eigentumsübertragung bei gezahltem Kaufpreis zu verhindern, wird die Zahlung in aller Regel über ein Anderkonto des beurkundenden Notars abgewickelt. Aufgrund der in Deutschland garantierten Vertragsfreiheit steht es dem Käufer und Verkäufer jedoch frei, davon abweichende Regelungen im Kaufvertrag für ein Haus oder Grundstück zu vereinbaren.

Besonderheiten ergeben sich , wenn ein Grundstück durch einen Bauträger bebaut werden soll. Hier sind zwei Auflassungen notwendig. Sie betreffen einerseits den Ankauf des Grundstücks durch den Bauträger und andererseits dessen Weiterverkauf mitsamt dem errichteten Gebäude an den Kunden. Das heißt, der spätere Grundstückskauf muss bereits in den Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Kunden integriert werden.

Was passiert mit Lasten und Beschränkungen beim Grundstückskauf?

Hier ist zwischen den Lasten und Beschränkungen in den Abteilungen 2 und 3 des Grundbuchs zu unterscheiden. Alle in der Abteilung 3 eingetragenen Grundpfandrechte, Hypotheken und Grundschulden werden üblicherweise im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf gelöscht. Eine Ausnahme ergibt sich dann, wenn der Käufer beispielsweise eine vom Verkäufer für einen Kredit eingetragene Hypothek samt dem Restkredit übernehmen will. Das bedarf besonderer Vereinbarungen im Kaufvertrag und Änderungen der im Grundbuch eingetragenen Daten, woraus sich wiederum die Pflicht zur notariellen Beurkundung solcher Vereinbarungen ergibt.

Bei den Pflichten der in der Abteilung 2 eingetragenen Lasten und Beschränkungen tritt der Käufer mit dem Kauf des Grundstücks an die Stelle des Verkäufers. Das heißt, er muss Dritten beispielsweise weiterhin die dort eingetragenen Wegerechte oder Durchleitungsrechte gewähren. Ein Blick in diese Abteilung ist noch aus anderen Gründen bei einem Grundstückskauf oder Hauskauf dringend angeraten, denn dort werden auch Verfügungsbeschränkungen eingetragen, welche aus der Vollstreckung von Testamenten oder Insolvenzen resultieren. Außerdem finden sich dort zu gewährende Wohnrechte sowie zu beachtende Vorkaufsrechte Dritter.

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