Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt in Deutschland ständig weiter an. Sie sind vor allem auf dem teuren Pflaster der Großstädte eine gute Alternative zum klassischen Eigenheim. Der Erwerb von Eigentumswohnungen ist sowohl zum Zwecke der Selbstnutzung als auch mit dem Ziel der Vermietung interessant. Offiziellen Statistiken zufolge wohnten zum Jahresende 2016 rund 4,49 Millionen Deutsche in einer Eigentumswohnung. Ein Großteil davon hat die genutzte Wohnung gemietet. Dementsprechend hoch ist auch ihre Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht.
Gibt es besondere Regelungen für Eigentumswohnungen?
Für die Begründung, den Inhalt und das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern sowie die Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten ist das Wohnungseigentumsgesetz einschlägig.
Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt meist durch eine notariell zu beurkundende Teilungserklärung, was sich aus Paragraf 8 des Wohnungseigentumsgesetzes ergibt. Im Wohnungseigentumsgesetz ist geregelt, was zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers gehört und welche Bestandteile des Objektes zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es können auch Sondernutzungsrechte einzelne Eigentümer eingeräumt beispielsweise an Gartenflächen werden.
Der Wohnungseigentümer muss die Kosten und Lasten sowie die Kosten der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig nach dem Verhältnis ihres Eigentumsanteils tragen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. In der Regel wird aber ein Verwalter bestellt. Dies hat dann die Aufgabe, notwendige Reparaturen vorzubereiten und nach Beschluss der Wohnungseigentümer zu veranlassen, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu erstellen und die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.
Was kann in einer Teilungserklärung geregelt werden?
In der Teilungserklärung oder auch Gemeinschaftsordnung finden sich nähere Abgrenzungen, welche Bestandteiles des Hauses zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Das ist wichtig für die Frage, wer Reparaturen zu veranlassen und die Kosten zu tragen hat. Dort wird auch geregelt, welche Maßnahmen der Instandsetzung von der Wohnungseigentümergemeinschaft und welche vom Eigentümer selbst zu übernehmen sind. Meist finden sich dort auch Regelungen über die Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung, den Ablauf und das Stimmverhältnis (Abweichung vom gesetzlichen Kopfprinzip). Auch wird dort niedergelegt, nach welchem Umlageschlüssel die laufenden Kosten verteilt werden. Es kann auch geregelt werden, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer berechtigt sind, bauliche Änderungen vorzunehmen.
Wie kann ich gegen fehlerhafte Beschlüsse vorgehen oder notwendige Massnahmen durchsetzen?
Die Entscheidungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen. Es wird dort beschlossen, welche baulichen Massnahmen durchzuführen sind, ob eine Sonderumlage für eine Baumassnahme zu treffen ist sowie über die Genehmigung der Jahresabrechnung entschieden.
Ein Beschluss beispielsweise über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan kann der Wohnungseigentümer mit einer fristgebundenen Klage beim zuständigen Amtsgericht anfechten (Anfechtungsklage). Diese richtet sich gegen alle anderen Wohnungseigentümer. Mit einer Klage kann ich formelle Mängel zu, Beispiel bei einer fehlerhaften Ladung geltend machen aber auch klären lassen, ob eine beschlossene Massnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Wird eine notwendige Massnahme abgelehnt, kann ich über eine Klageverfahren verlangen, dass das Gericht nach billigem Ermessen die erforderliche Massnahme vorgibt.
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