Gewerberäume – Was ist im Mietrecht zu beachten?
Abzugrenzen ist der Mietvertrag über Gewerberäume oder Geschäftsräume von Mietverträgen über Wohnungen. Bei Wohnungen gibt es unterschiedliche Kündigungsfristen zum Monatsende, die sich für den Vermieter bei längerer Dauer des Mietvertrages verlängern. Zudem ist bei Wohnraummietverträgen eine ordentliche Kündigung des Mieters nur bei einem berechtigten Interesse möglich.
Unterschiede bei den Verträgen über Gewerberäume bestehen auch zwischen der Miete und der Pacht. In beiden Fällen beträgt die Kündigungsfrist auf der Grundlage des Paragrafen 584 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zunächst etwa ein halbes Jahr. Beim Mietvertrag über Gewerberäume darf jedoch mit einer Frist zum Ende eines Quartals gekündigt werden, während bei der Pacht eine fristgerechte Kündigung nur zum Ende eines jeden Pachtjahres möglich ist.
Was sind übliche Regelungen in einem gewerblichen Mietvertrag?
Mietverträge über Gewerberäume und Garagen unterliegen grundsätzlich der Vertrags- und Formfreiheit. Sie können also auch mündlich abgeschlossen werden. Allerdings ist das in der Praxis vor allem dann nicht ratsam, wenn Absprachen getroffen werden, die über die grundlegenden gesetzlichen Regelungen hinausgehen oder davon abweichen. Unsere Fachanwälte für Mietrecht empfehlen ausnahmslos immer die Schriftform auch für Mietverträge über Gewerberäume und sogar bei Garagen.
Der vereinbarte Mietzweck legt fest, in welchem Umfang der Mieter die vermieteten Räumlichkeiten nutzen kann.
Befristete Mietverträge sind bei gewerblichen Mietverträgen an der Tagesordnung. Dabei ist aber zwingend zu beachten, dass eine solche Befristung nur dann Bestand hat, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich vereinbart wurden. Mängel der Schriftform beispielsweise durch eine unklare Bezeichnung des Mietobjekts sowie unzureichende Nachträge beispielsweise über die Höhe der Miete, die dann ebenfalls der Schriftform bedürfen, können zur Unwirksamkeit der Befristung führen. Dies kann dazu führen, einen langfristigen gewerblichen Mietvertrag vorzeitig zu beenden.
Was ist beim Miet- und Pachtvertrag über Gewerberäume noch wichtig?
Um eine Erhöhung der Miete während der meist festen Laufzeit zu ermöglichen, werden oft Indexklauseln, die die Miethöhe in Relation zu einem Preisindex festsetzen, oder eine Staffelmiete vereinbart.
Die Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter ist in etwas weiterem Umfang als im Bereich der Wohnraummiete möglich. So können beispielsweise auch Kosten der Verwaltung umgelegt werden. Die Rechtsprechung tendiert aber dazu, die Umlagefähigkeit von Kostenpositionen aber dann zu versagen, wenn deren Umfang und Höhe nicht transparent einzuschätzen sind.
Im Bereich der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unterliegen Klauseln mittlerweile ähnlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen wie im Wohnraummietrecht.
Zu regeln ist die Möglichkeit des Mieters, den meist befristeten Mietvertrag zu verlängern. Es werden meist Optionsrechte des Mieters vereinbart, die Verlängerung der Mietzeit innerhalb bestimmter Fristen einseitig zu ermöglichen. Hierbei ist eine klare und ausreichend bestimmte Regelung zu finden.
Regelungen zu Einrichtungen und Ausstattungen der Räume und auch zum Rückgabezustand gerade auch im Hinblick auf Einbauten sind nicht zu vernachlässigen.
Sie brauchen Unterstützung bei Fragen rund um die Miete und Pacht für Gewerberäume und Garagen? – Dann vereinbaren Sie telefonisch, persönlich, per Fax oder per Mail einen Termin bei einem unserer Rechtsanwälte für Mietrecht in Mönchengladbach!
