Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist in Deutschland auf der Grundlage des Paragrafen 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch mietvertragliche Vereinbarung möglich. Er regelt auch, dass die Betriebskosten nach Ablauf des Abrechnungsjahres abzurechnen sind, und gibt an, dass die Betriebskostenabrechnungen binnen zwölf Monaten nach dem Ende jedes Abrechnungszeitraums vorgelegt werden müssen. Wird diese Frist verschuldet nicht eingehalten, hat das für den Vermieter die Konsequenz, dass er keine Nachforderungen mehr geltend machen kann.
Umgekehrt muß der Mieter innerhalb eines Jahres nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung Einwendungen schriftlich geltend machen.
Bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale – soweit zulässig - entfällt die Notwendigkeit einer Abrechnung und es können weder Guthaben noch Nachforderungen anfallen. Deshalb ist die Art und der Inhalt der Umlage der Betriebskosten ein zwingender Bestandteil der Mietverträge, bei deren Erstellung Sie sich gern von den Rechtsanwälten für Mietrecht in unserer Kanzlei in Mönchengladbach beraten lassen können.
Was darf in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden?
Die grundlegende Definition der Betriebskosten ist dem Paragrafen 1 der Betriebskostenverordnung zu entnehmen. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, regelt dort der Paragraf 2, dessen Absatz 17 jedoch darauf hinweist, dass die Liste nicht vollständig ist. In alten Mietverträgen wird noch auf den Paragrafen 27 der II. Berechnungsverordnung verwiesen. Die dortigen Regelungen sind mit den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung weitgehend identisch.
Was gehört nicht zu den Betriebskosten?
Weder die II. Berechnungsverordnung noch die Betriebskostenverordnung lassen im Wohnraummietrecht eine Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten zu. Sie gehören zu den Aufwendungen, welche die Eigentümer der Mietobjekte zu tragen haben. Das Mietausfallwagnis spielt bei der Berechnung der Kostenmiete bei öffentlich geförderten Immobilien eine Rolle. Einen kritischen Punkt stellen in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für einen Hausmeister dar. Häufig übernehmen die Hausmeister auch Wartungsarbeiten sowie kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Hier ist das Führen eines Arbeitsnachweises sinnvoll, da diese Anteile der Tätigkeit nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Diese Kosten müssen von den Vermietern selbst getragen werden.
Welche Umlageschlüssel gibt es bei den Betriebskosten?
Bei der Betriebskostenabrechnung sind drei verschiedene Umlageschlüssel üblich und nach dem deutschen Mietrecht zulässig. Teile der Betriebskosten werden über die Wohnfläche bzw. Nutzfläche abgerechnet. Dazu gehören üblicherweise die Kosten für den Hausmeister und die Versicherungen. Andere Posten können über die Anzahl der nutzenden Personen umgelegt werden. Besonders häufig geschieht das bei den Müllgebühren. Bei den Heizungs- und Warmwasserkosten gibt es eine Besonderheit. Hier wird eine Anteil der Kosten nach dem Flächenanteil abgerechnet. Ein Anteil von 50 % – 70 % der Heizungs- und Warmwasserkosten muß aber nach dem zu erfassenden Verbrauch abgerechnet werden. Dies regelt die Heizkostenverordnung.
Sie haben Fragen zu den Betriebskosten oder möchten eine Betriebskostenabrechnung fachkundig prüfen lassen? – Dann kontaktieren Sie die zu unserer Kanzlei in Mönchengladbach gehörenden Rechtsanwälte für Mietrecht. Termine können Sie bei einem persönlichen Besuch, per Telefon, Mail oder Fax vereinbaren.
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