Kündigung wegen Mietrückständen (Höhe?)

miet-wohnungseigentumsrecht

Ob ein Zahlungsverzug erheblich ist und zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt ist allein nach der Gesamthöhe der rückständigen Mietbeträge zu bestimmen. Auf die Höhe der Rückstände für einzelne Monate kommt es nicht an.

 

Was war geschehen?

Die Klägerin hat der Beklagten im Jahr 2005 eine Wohnung zu einer Bruttomiete von monatlich 704 € vermietet. Im Januar 2018 zahlte die Beklagte nur 569 €. Für Februar entrichtete sie keine Miete. Wegen dieses Rückstandes hat die Klägerin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen. Da die Beklagte nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungs – und Herausgabeklage.

 

Wie haben die Vorinstanzen geurteilt?

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Zwar übersteigt der Gesamtbetrag des Mietrückstandes eine Monatsmiete. Für den ersten der beiden Monate sei aber kein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ offen geblieben.

Gegen diese Entscheidung hat die Mieterin Revision eingelegt.

 

Was sagt der BGH?

Der Bundesgerichtshof hat der Klage stattgegeben. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin beendet worden. Nach Paragraph 543 Abs. 2 BGB ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Dabei ist entgegen der Ansicht des Landgerichtes allein die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge entscheidend. Ein Gesamtrückstand ist dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Auf die Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete kommt es daher nicht an.

 

BGH, Urteil v. 8.12.2021 - VIII ZR 32/2

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