Indexmiete wirksam vereinbaren

Eine for­mu­lar­mä­ßi­ge In­dex­miet­klau­sel im Wohn­raum­miet­ver­trag ge­nügt dem Trans­pa­renz­ge­bot auch dann, wenn sie keine An­ga­ben zum Ba­sis­jahr oder zur War­te­frist be­inhal­tet.

 

Der Sachverhalt

Der Beklagte ist seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers. Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900 €.

Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt:

"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (...)."

Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 €/Monat auf 1.020 € ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe. Dies entspreche "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %" (121,50 €). Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden- Württemberg beigefügt.

Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 € entrichtete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 € erhoben. Ferner klagt er auf (künftige) Zahlung einer um 120 € erhöhten Miete ab Januar 2019. 

Der Beklagte hat Widerklage erhoben. Er begehrt die Feststellung, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpassung zu verlangen. Denn der Beklagte ist der Ansicht, dass die Indexklausel des Mietvertrags unwirksam ist.

 

Wie haben die Instanzgerichte entschieden?

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter.

 

Wie urteilte der BGH?

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und letztlich dem Vermieter Recht gegeben.

Die Indexmiete ist wirksam nach § 557 Abs.1 BGB formularvertraglich vereinbart worden. Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland - Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) - bestimmt werde.

Die Klausel ist nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahres des Verbraucherpreisindexes intransparent.

Der Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung im Mietvertrag bedarf es nämlich nicht, wenn wie hier die Mietentwicklung an die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist. Die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern - ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag - den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. 

Die Klausel ist schließlich auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557 Abs.2 BGB nicht genannt ist.  Hiernach müsse die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Die Wartefrist ist zwar eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete. Daher ist auch unbeachtlich, ob der Anknüpfungspunkt der Wartefrist (Vertragsschluss oder Mietbeginn) genannt wird.

 

BGH, Urteil vom 26.05.2021 -  VIII ZR 42/20

 

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