Immobilienerwerb in Deutschland für private ausländische Investoren durch Zwangsversteigerung (Teil 1)

Der Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung bietet für ausländische Investoren interessante Möglichkeiten, birgt aber auch einige Risiken, da das Objekt meist ohne Besichtigungsmöglichkeit erworben werden muss. Auch für private Investoren aus Europa, wie etwa Belgien, Luxemburg und den Niederlanden lohnt sich aber ein Blick über die Grenze. Momentan zeichnet sich ein Trend ab, bei dem auch Objekte in mittleren Städten, wie Mönchengladbach, Krefeld, Neuss, Aachen in den Fokus geraten, da das Geschäft in den sogenannten A-Städten weitestgehend gelaufen ist. Auch für private Investoren aus Europa, wie etwa Belgien, Luxemburg und den Niederlanden lohnt sich daher ein Blick über die Grenze.

  • Die Erstberatung zu Zwangsversteigerungsverfahren und den Erwerb durch ausländische Anleger in Deutschland führen wir gerne für Sie durch durch. Hierfür fallen etwa 4 Stunden an. Den Bereich Steuern übernimmt von uns unabhängig ein deutscher Steuerberater, der mit uns zusammen arbeitet und als Kooperationspartner hinzugezogen wird.
  • Losgelöst weisen wir darauf hin, dass die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen seit 2015, 6,5 % des Erwerbspreises beträgt (bei einem Preis von 100.000 Euro, also beispielsweise 6.500 Euro). Diese Steuer muss bei jedem Erwerb einmalig entrichtet werden. Die Grunderwerbsteuersätze sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich; Nordrhein-Westfalen hat zur Zeit einen der höchsten Steuersätze in Deutschland. Nach Erwerb des Objekts muss jährlich die so genannte Grundsteuer entrichtet werden, die weit niedriger liegt und sich nach dem sogenannten Einheitswert bemisst.
  • Bei der Zwangsversteigerung ist zwischen der „normalen“ Zwangsversteigerung und der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auseinandersetzung der Gemeinschaft zu unterscheiden. Der Hauptunterschied liegt darin, dass bei der normalen Zwangsversteigerung lastenfrei erworben werden kann, d.h. insbesondere dingliche Sicherungen des Gläubigers, wie eine Grundschuld oder eine Hypothek, gelöscht werden, während dies bei Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auseinandersetzung der Gemeinschaft von Miteigentümern oder Erbengemeinschaft nicht der Fall ist. Bei letzterer liegt also ein hohes Risiko darin, dass (valutierende) Belastungen bestehen bleiben können.
  • Prinzipiell gilt, dass ein Objekt im ersten Zwangsversteigerungstermin für 7/10 des Verkehrswertes ersteigert werden kann. Findet im gleichen Verfahren ein zweiter Termin statt, kann für 5/10 des Verkehrswertes erworben werden.
  • Wenn Sie durch Zwangsversteigerung erwerben, stehen Ihnen keine Sachmangelhaftungsansprüche (Gewährleistung) zu. Hierin liegt ein erhebliches Risiko für den Erwerber. Sie können im Falle von Mängeln keine Rechte geltend machen und müssen sich regelmäßig auf die (oft unzureichenden) Angaben aus dem gerichtlichen Gutachten verlassen. Eine volle due diligence ist daher beim Erwerb durch Zwangsversteigerung in Deutschland regelmäßig nicht möglich. Vielmehr müssen sie sich als Erwerber auf das Gutachten verlassen, welches durch das Gericht eingeholt wird. Sie können das Objekt insbesondere vorher nicht von innen besichtigen oder beispielsweise auf Baumängel, Bodenbelastungen oder Ähnliches untersuchen. Allerdings können solche Untersuchungen oder Besichtigungen gegebenenfalls nach Absprache mit dem Gläubiger und/oder dem Schuldner durchgeführt werden.
  • Laufende Mietverträge müssen vom Erwerber übernommen werden. Schwierigkeiten bereitet, dass auch die Werthaltigkeit der Mietverträge bei einer Zwangsversteigerung regelmäßig im Vorhinein nicht überprüft werden kann. Zu beachten ist, dass dem Erwerber zwar ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Dieses kann aber nur ausgeübt werden, wenn auch entsprechende Kündigungsgründe vorliegen, die zur fristlosen Kündigung berechtigen (beispielsweise Eigenbedarf oder mind. zwei nicht gezahlte Monatsmieten). Liegt zusätzlich eine Zwangsverwaltung vor, was häufig der Fall ist, muss diese erst beendigt werden, damit ihnen etwaige Mieten zufließen können. Zuvor kann der vom Gericht eingesetzte Zwangsverwalter sehr weitreichend über das Objekt verfügen.
  • Bei der Versteigerung muss 10%ige Sicherheit des Verkehrswertes durch einen bankbestätigten Scheck hinterlegt werden. Ansonsten können Sie kein Gebot abgeben. Dies wird vom Gläubiger fast immer verlangt. Hierfür ist ein Scheck einer in der Europäischen Union zugelassenen Großbank zulässig. Alternativ kann dieser Betrag bei der Gerichtskasse vorher eingezahlt werden, was allerdings umständlich und zeitaufwendig ist.
  • Wenn ein Eigentumserwerb für Dritte erfolgen soll, bedarf es einer notariellen Bietervollmacht. Dies bedeutet, dass der Erwerber und der von ihm beauftragte Bieter vor einem Notar eine entsprechende Bevollmächtigung vereinbaren müssen. Für wen geboten wird, muss im Termin offen gelegt werden, die notarielle Bietervollmacht muss beim Zwangsversteigerungstermin vorgelegt werden.
  • Nach Erwerb des Objekts, der ausnahmsweise bereits mit dem Zuschlag erfolgt, bedarf es noch der Eintragung in das Grundbuch, wofür ebenfalls Gebühren anfallen. Dies kann auch einige Wochen in Anspruch nehmen. Der Steigpreis muss regelmäßig binnen sechs Wochen nach dem Zuschlag gezahlt werden. Es empfiehlt sich im Falle einer Finanzierung durch eine Bank die Konditionen mit der Bank bereits vorher zu besprechen und eine Finanzierungszusage einzuholen. Sofern eine Grundschuld für die finanzierende Bank in das Grundbuch eingetragen werden muss, was regelmäßig bei Finanzierungen der Fall ist, fallen auch hierfür Gebühren an und es ist mit einer zeitlichen Verzögerung zu rechnen. Außerdem ist regelmäßig eine Gebäudeversicherung abzuschließen, die zunächst per Gesetz vom Voreigentümer übernommen wird, aber ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann, wenn Sie eine andere Versicherung abschließen möchten.
  • Sobald Sie Eigentümer eines Objekts in Deutschland sind, unterliegen Sie auch dem kommunalen Abgabenzwang, d.h. sie müssen regelmäßig Gebühren für Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllentsorgung etc. bezahlen. Die Kosten dafür richten sich nach Größe und Umfang des Objekts. Bei vermieteten Objekten können diese Kosten auf die Mieter anteilig übertragen werden. Risiken können sich auch aus Abgaben ergeben, die beispielsweise nach dem KAG (für die Errichtung von Straßen, Kanal usw.) zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht abgezahlt bzw. gezahlt waren.
  • Sofern das Objekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, werden sie durch den Erwerb Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Hierfür gelten zahlreiche besondere Regelungen, die sich zum Beispiel aus der so genannten Teilungserklärung ergeben. Ferner fällt bei Wohnungseigentum regelmäßig ein monatliches Hausgeld an, mit welchen die allgemeinen Kosten des Hauses gedeckt werden. Denkbar sind auch Sonderumlagen für größere Sanierungsvorhaben (Dach, Fassade o.ä). Ausstehende Hausgelder, die der Voreigentümer nicht bezahlt hat, müssen vom Erwerber regelmäßig nicht nachgezahlt werden.
Zurück zur Übersicht

Mandantenberichte


Rechtsanwälte 02161 92 03 0