Hinterlegungsklauseln in Bauverträgen sind unwirksam!

Hinterlegungsklauseln in Bauverträgen sind unwirksam!

Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Erwerber unangemessen.

 

Der Sachverhalt

Der Beklagte erwarb von der Klägerin, einem Bauträger, zwei neu zu errichtende Wohnungen. § 9 des Vertrags bestimmt, dass die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars zu zahlen ist. Die Auszahlung soll erfolgen, sobald dem Notar ein vom Erwerber unterschriebenes Abnahmeprotokoll vorliegt. Darin muss der Erwerber bestätigen, dass Sonder- und Gemeinschaftseigentum vollständig hergestellt sind und keine Mängel vorliegen. 

Ferner ist vereinbart, dass für die bei Abnahme festgestellten Mängel die Parteien die Beseitigungskosten schätzen und im Protokoll festhalten sollen. Sodann soll der Notar von der letzten Abschlagszahlung das Zweifache dieses Betrags einbehalten. Der Beklagte verweigert die Freigabe der noch auf dem Notaranderkonto vorhandenen Restbeträge wegen gutachterlich festgestellter Mängel. 

Der Bauträger verklagt den Erwerber auf Freigabe.

Wie hat das Landgericht entschieden?

Das Landgericht hat unter Verwertung des Sachverständigengutachtens aus dem selbständigen Beweisverfahren und nach Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens den Beklagten unter Klagabweisung im Übrigen zur Freigabe bestimmter Beträge jeweils nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, es seien Mängel vorhanden, so dass der Restkaufpreis nur in der genannten Höhe ausgezahlt werden könne.

Wie hat das Berufungsgericht geurteilt?

Die Berufung des Beklagten hatte Erfolg. Der Klägerin stehen keine Rechte an den Guthaben auf den Treuhandkonten zu.

Die Argumente des OLG:

Die AGB-Klausel zur Hinterlegung der Schlussrate auf dem Treuhandkonto des Notars ist gem. § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam. Denn sie schränkt das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers gem. § 320 BGB ein und benachteiligt ihn unangemessen. Er wird zur Zahlung gezwungen. Auch wenn der Bauträger über den Betrag nicht sofort frei verfügen kann, steht er dem Erwerber jedenfalls nicht mehr zur Verfügung. 

Die Hinterlegungsklausel trägt zwar dem Sicherungsinteresse des Bauträgers Rechnung. Sie mindert aber den wirtschaftlichen Druck, Mängel zügig zu beseitigen. Denn er hat ein gesichertes Anrecht auf die Auszahlung, das ihm der Erwerber nicht mehr einseitig entziehen kann. 

Dies zeigt gerade der vorliegende Fall, weil der Bauträger seit sechs Jahren seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, obwohl viele Mängel sachverständig festgestellt sind und auch nicht mehr bestritten werden. 

Außerdem können nach der Klausel nur einvernehmlich festgestellte Mängel und Mängelbeseitigungskosten die Auszahlung vom Treuhandkonto verhindern. Auch dies stellt einen Nachteil dar, weil der Erwerber nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB wegen aller nach der Abnahme noch bestehender Mängel angemessene Teile des Werklohns zurückhalten kann. 

Dem Erwerber muss die Möglichkeit verbleiben, Mängelrechte auch einseitig durchzusetzen. Das gilt insbesondere für verborgene Mängel, die er bei der Abnahme nicht erkennen konnte. 

Wesentlich für die Durchsetzung des Anspruchs auf ein mangelfreies Werk ist auch die Möglichkeit der Ersatzvornahme. Der Erwerber kann zurückbehaltene Teile des Werklohns zur Mängelbeseitigung einsetzen. Die Ersatzvornahme wird aber erschwert, wenn er gezwungen ist, zunächst einen Vorschuss einzuklagen, weil er bereits offene Beträge des Werklohns auf ein Notaranderkonto gezahlt hat.

OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020 - 1 U 19/19

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