Aufgrund der Corona-Pandemie musste eine Mieterin von Gewerberäumen ihr Geschäft aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen. Die Mieterin stellte für diesen Zeitraum die Mietzahlung ein. Die Vermieter waren damit nicht einverstanden. Sie erhoben Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.
Das Landgericht Heidelberg entschied zu Gunsten der Vermieter. Sie haben einen Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen. Die Mieterin durfte die Zahlungen nicht wegen der Ladenschließung einstellen.
Der Zahlungsanspruch auf die ausstehende Miete ist weder wegen eines Mangels noch in Folge einer Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen.
Die behördlich angeordnete Ladenschließung zum Schutz der Bevölkerung vor dem Corona-Virus knüpft nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache. Die Mietsache ist zum vermieteten Zweck in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Es wurde nur der Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache untersagt. Dieser Umstand fällt aber in den Risikobereich des Mieters.
Der Umstand, dass die Nutzung für die Mieterin nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, hat aber nicht an der Mietsache selbst gelegen.
Ist die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre.
Die behördliche Anordnung zur Schließung steht ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume.
In Folge der Pandemie können Gewerbetreibende Ausgleichsansprüche über den Staat in Anspruch nehmen. Die Nutzung der Räume als Lager, Büro und/oder als Vertriebsstätte eines möglichen Onlinehandels bleibt von den behördlichen Maßnahmen unberührt. Ein wirtschaftlich gesundes Unternehmen muss schwankende Umsatzzahlen und kurzzeitige Umsatzeinbußen regelmäßig verkraften können, ohne dass insoweit jeweils gleich Vertragsanpassungen geboten wären.
Das Landgericht gelangt daher zu dem Ergebnis, dass sich im vorliegenden Fall die behördlichen Beschränkungen und die damit verbundenen Einkommenseinbußen auf einen begrenzten Zeitraum bezogen haben, der die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten hat.
Nehmen Sie Verhandlungen mit dem Vermieter auf, wobei unsere Experten Sie gerne unterstützen. Denn der obigen Rechtsansicht hat sich inzwischen auch das Landgericht Frankfurt am Main im Urteil vom 02.10.2020 -15 O 23/20 angeschlossen.
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