Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate beim Wohnungs-oder Hauskauf

Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate beim Wohnungs-oder Hauskauf

Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

 

Was war geschehen?

Mit Bauträgervertrag aus 2012 erwarb der Beklagte von der Klägerin zwei im Bau befindlichen Wohnungen. In § 9 des Vertrages war vereinbart, dass er die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars zu zahlen hatte. Die Auszahlung an die Klägerin sollte erfolgen, sobald dem Notar ein vom Beklagten unterschriebenes Abnahmeprotokoll vorlag. In diesem Protokoll sollte der Beklagte bestätigen, dass der Gegenstand der Eigennutzung und der Gegenstand der Gemeinschaftsnutzung vollständig hergestellt sind und keine Mängel vorliegen. Bei etwaigen Mängeln sollten die Parteien die mutmaßlichen Beseitigungskosten schätzen und diesen Betrag im Abnahmeprotokoll festhalten. Der Notar sollte dann von der letzten Abschlagszahlung das Zweifache dieses Betrages einbehalten.

Die Wohnung wies nach den Gutachten eines Sachverständigen mehrere Mängel auf. Die Mangelbeseitigungskosten beliefen sich auf 21.850,00 € netto.

Die Klägerin verlangt die Freigabe von hinterlegten Kaufpreisraten sowie die Zahlung von Mehrkosten für die Errichtung der Wohnungen.

Wie haben die Gerichte entschieden?

Das Landgericht hat den Beklagten zur Freigabe von 6.268,60 € und 6.667,93 €, jeweils nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, es seien Mängel vorhanden, so dass der Restkaufpreis nur in der genannten Höhe ausgezahlt werden könne.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt.

Auch der Beklagte wendet sich mit seiner Berufung gegen das Urteil.

Die Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg. Der Klägerin stehen keine Rechte an den Guthaben auf den Treuhandkonten zu. Demgegenüber kann der Beklagte die Freigabe der hinterlegten Beträge an sich verlangen.

Die Begründung des OLG

Eine Vertragsbestimmung, nach der der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, ist unwirksam. Denn dem Erwerber wird dadurch das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB genommen.

Entscheidend ist, dass der Erwerber zu einer Zahlung gezwungen wird, auch wenn diese nicht sofort zur freien Verfügung des Bauträgers steht. Der gezahlte Betrag steht dem Beklagten nicht mehr zur Verfügung. Die Hinterlegungsregelung trägt zwar dem Sicherungsinteresse des Bauträgers Rechnung. Sie mindert aber den wirtschaftlichen Druck auf ihn, wegen einer Zurückbehaltung eines Teils des Erwerbspreises durch den Erwerber Mängel zügig zu beseitigen.

Der Bauträger hat den hinterlegten Betrag zwar noch nicht zur freien Verfügung. Er hat aber ein gesichertes Anrecht auf die Auszahlung an ihn erworben, das ihm der Erwerber nicht mehr einseitig entziehen kann. Dadurch kann er eher geneigt sein, in Auseinandersetzungen wegen Baumängeln abzuwarten.

OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020 - 1 U 19/19

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