Fälligkeit der Fertigstellungsrate bei wesentlichen Mängeln

Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Fertigstellungsrate zurückverlangt werden!

Im einzelnen:

Die "vollständige Fertigstellung" ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden.

Sowohl für die Frage der "vollständigen Fertigstellung" als auch für die Frage der "Abnahme" kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

Wenn wesentliche Mängel vorliegen, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine "vollständige Fertigstellung" i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV hindern, steht dem Erwerber ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungrate zu.

Eine in den AGB eines Bauträgers enthaltene Klausel, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der "vollständigen Fertigstellung" verpflichtet sein soll, verstößt (auch) gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

Der Sachverhalt

Ein Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum enthält folgende Klausel:

 "Der Käufer ist berechtigt, die Übergabe der Wohnung zu verlangen, auch wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Übrigen, z. B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Verkäufer diesem Verlangen entsprechen und die Übergabe der Wohnung dann vollziehen, wenn der Kaufpreis einschließlich der eventuellen weiteren Kosten für die Sonderwünsche bezahlt ist." 

Die Erwerber wollten zeitnah die Wohnung beziehen. Sie zahlten deshalb den vollständigen Erwerbspreis vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Nach Zahlung und Bezug der Wohnung stellten sie wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum fest und verlangten vom Bauträger die Fertigstellungsrate i.H.v. 3,5% des Erwerbspreises zurück. 

Der Bauträger ist der Auffassung, dass das Bauvorhaben insgesamt "vollständig fertiggestellt" ist. Auf etwaige Mängel komme es nicht an. Die Leistungsbeschreibungen in § 3 MaBV würden allein den jeweiligen Bautenstand erfassen, träfen jedoch keine Aussage über die Qualität der Bauausführung. Das Vorliegen von Mängeln führe allenfalls zu einem Zurückbehaltungsrecht. Die Fälligkeit einer Abschlagszahlung entfalle dadurch nicht. 

Die Rechtsauffassung des OLG Schleswig:

Die "vollständigen Fertigstellung" ist Fälligkeitsvoraussetzung für die Fertigstellungsrate. Daran fehlt es. Eine mangelhafte Bauleistung steht der vollständigen Fertigstellung entgegen, wenn es sich bei den Mängeln um wesentliche Mängel handelt. Eine "vollständige Fertigstellung" ist dann noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme verhindern. Es kommt also nach Ansicht des OLG Schleswig sowohl beim gewerberechtlichen Begriff der "vollständigen Fertigstellung" der MaBV als auch für die Frage nach der zivilrechtlichen Frage der "Abnahme" einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 - 12 U 10/18

Unser Tipp:

Mit dieser Entscheidung haben Erwerber ein effektives Druckmittel gegenüber dem Bauträger in der Hand, um eine Mängelbeseitigung bereits vor Abnahme im Erfüllungsstadium zu erreichen.