Erbenhaftung für Forderungen aus Mietverhältnis

Erbenhaftung für Forderungen aus Mietverhältnis

Ein Erbe, auf den das Wohnraummietverhältnis des Erblassers übergegangen ist, haftet nicht schon allein deshalb persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis, weil er sein Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt hat.

Wer haftet für die Mietforderung bzw. Nutzungsentschädigung, wenn das Mietverhältnis nach dem Erbfall nicht gekündigt wird bzw. die Mietsache nicht herausgegeben wird? Für die Antwort gibt es drei Möglichkeiten. Es kann nur der Nachlass haften, es kann nur der Erbe persönlich haften und es können beide haften.

Was war geschehen?

Der Erblasser ist im August 2014 verstorben. 

Weder der Vermieter noch der Erbe kündigten das Mietverhältnis innerhalb der Monatsfrist des § 564 S. 2 BGB aufgrund des Todesfall außerordentlich. Die Frist lief am 21.03.2015 ab. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im April 2015 aufgrund des Ausbleibens von Mietzahlungen. Am 12.11.2015 ist Nachlassverwaltung angeordnet worden. Der klagende Vermieter nahm den Erben dennoch in Anspruch. Denn er war der Auffassung, dass es sich auch um Eigenverbindlichkeiten handelt. In diesem Fall kann der Erbe sich nicht auf die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass berufen.

Der Vermieter verlangte Miete bzw. eine Nutzungsentschädigung sowie eine Betriebskostennachforderung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Revision des Beklagten vor dem BGH.

Die Frage, ob eine Erbe persönlich haftet, ist seit langem umstritten. Noch in zweiter Instanz entschied das LG Düsseldorf, das Unterlassen der außerordentlichen Kündigung stelle eine rechtsgeschäftliche Handlung dar, die als Verwaltungsmaßnahme des Erben die persönliche Haftung begründen würde.

Dem widersprach der BGH. 

Die Argumente des BGH

Der Erbe habe lediglich von einem ihm zustehenden Recht keinen Gebrauch gemacht. Daraus könne keine persönliche Haftung des Erben entstehen. Der Erbe tritt gem. § 1922 BGB für den Erblasser in den Mietvertrag ein. Zweck des § 564 S. 2 BGB sei es, dem Erben die außerordentliche Kündigung dieses Mietvertrages zu ermöglichen. Regelungen zur Haftung des Erben für Verbindlichkeiten aus diesem Mietvertrag enthält die Vorschrift ausdrücklich nicht. Demnach richte sich die Haftung nach den erbrechtlichen Regelungen. 

Auch die Frist des § 564 S. 2 BGB spricht gegen eine persönliche Haftung bei Unterlassung der außerordentlichen Kündigung. Die Frist beträgt 4 Wochen. Ob der Erbe das Erbe annehmen möchte, muss er innerhalb von 6 Wochen entscheiden. Somit würde der Erbe durch die 2 Wochen kürzere Frist gedrängt, nachlassverwaltende Maßnahmen zu ergreifen, um eine persönliche Haftung zu vermeiden, obwohl er noch gar nicht entschieden hat, ob er das Erbe annimmt.

BGH Urteil vom 25.9.2019 - VIII ZR 138/18 

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