Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 21.1.2015, Az. VIII ZR 51/14, in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.
Im entschiedenen Fall verkaufte ein Hausbesitzer im Jahre 2011 sämtliche Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu einem Preis von ca. 1,3 Mio. €. Eine seit 1992 in einer der Wohnungen lebende Mieterin wurde nicht über den Kaufvertragsabschluss informiert und auch nicht auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr 2012 bot ihr dann der neue Eigentümer die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von ca. 266.000 € zum Kauf an. Sie macht geltend, der Vorbesitzer habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von ca. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) ca.186.000 € (auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis) erwerben und dadurch einen Gewinn von ca. 80.000 € erzielen können.
Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass einem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann. Dies insbesondere dann, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.
In den Entscheidungsgründen führten die Richter aus, dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen sollen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.
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