BGH: Keine Beschaffenheitsvereinbarung i.s.d. § 434 I BGB ohne Bezug im notariellen Kaufvertrag

Der Bundesgerichtshof hat am 06.11.2015 unter Az. V ZR 78/14 entschieden, dass die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden haben, in der Regeln nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führen.

Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft sind die Parteien gehalten, alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die später Rechtswirkungen erzeugen sollen.

Beschaffenheitsvereinbarungen gehören eindeutig hierzu und konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen.

Soweit die Urkunde Angaben zur Beschaffenheit nicht vorsieht, ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien eine solche Bindung nicht wollen.

Mit dieser Entscheidung hält der BGH an der Entscheidung aus dem Jahre 2012 nicht mehr fest, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers mit Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen kann.

Völlig bedeutungslos sind vorvertragliche Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer dennoch nicht: ist dem Verkäufer bekannt, dass seine Angaben nicht zutreffen, haftet er dem Käufer wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten.

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