Beweislast bei Anfechtung Grundstückskaufvertrag

Beweislast bei Anfechtung Grundstückskaufvertrag

Die Beweislast für unterbliebene Aufklärung bzgl. baurechtswidrigem Zustand trägt der Käufer

Der Sachverhalt:

Die Kläger kauften 2013 von den Beklagten ein Grundstück, das u.a. mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut ist. Die Motorradgarage ist mit dem Wochenendhaus verbunden. Sie wurde als Wohnraum genutzt, obwohl die erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorlag. Dies was den Beklagten bekannt. Der Vertrag enthält u.a. die Erklärung, dass die Beklagten keine Kenntnis von „unsichtbaren Mängeln" haben.

Die Bauaufsichtsbehörde beabsichtigte, gegen die baurechtswidrigen Zustände vorzugehen, insbesondere sei daran gedacht, den Rückbau auf das zulässige Maß zu verfügen. Daraufhin erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung. Sie verlangten erfolglos die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks. Die Beklagten bestritten nicht, dass ihnen der baurechtswidrige Zustand des Gebäudes bekannt war. Streitig war jedoch, ob sie die Kläger auch über diesen Umstand aufgeklärt haben.

Wie haben die Gerichte entschieden?

Das Landgericht und das Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Begründung des BGH

Dem OLG ist ein Rechtsfehler unterlaufen, weil es den Beklagten die Beweislast für die von ihnen behauptete Aufklärung über die baurechtswidrige Wohnnutzung zugewiesen hat.

Grundsätzlich hat derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Tatbestand der Arglist begründen. Dazu gehört bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung. Bei der behaupteten unterbliebenen Offenbarung handelt es sich jedoch um eine negative Tatsache; dem Käufer kommen daher Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Er muss, um seiner Darlegungs- und Beweislast zu genügen, nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen; es reicht vielmehr aus, die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegende Aufklärung ausräumen. Gelingt dies, ist der Beweis der negativen Tatsache erbracht.

Das OLG hat nach Ansicht des BGH diese Beweislastregel fehlerhaft angewandt. 

Entgegen seiner Auffassung ist es aufgrund des Inhalts des notariellen Kaufvertrages nicht gerechtfertigt, von dem geschilderten Grundsatz abzuweichen. Den Beklagten durfte deshalb nicht die Beweislast dafür aufzuerlegt werden, dass sie die Kläger über den bauordnungswidrigen Zustand des Kaufobjekts aufgeklärt haben. Dies gilt auch hinsichtlich der Erklärung der Beklagten zu unsichtbaren Mängeln. 

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem genannten Grundsatz.  

Einer solchen Erklärung kommt kein Beweiswert in Bezug auf eine von dem Verkäufer behauptete Aufklärung zu. Hat diese Aufklärung stattgefunden, liegt es nämlich nahe, dass der Verkäu- fer nicht länger von einem „unsichtbaren“ Mangel ausgegangen ist. 

Dieser Rechtsfehler des OLG ist entscheidungserheblich. Es beschränkt seine Aussage, an der Beweiswürdigung des LG bestünden keine Zweifel, ausdrücklich darauf, dass den Beklagten nicht der Beweis für ihre Behauptung gelungen sei, die Kläger im Rahmen der vorvertraglichen Verhandlungen wahrheitsgemäß über den baurechtlichen Zustand des Kaufobjekts aufgeklärt zu haben. Ob es - wie vom LG angenommen - den Klägern gelungen ist, die von den Beklagten behauptete Aufklärung zu widerlegen, hat das OLG hingegen nicht geprüft.

Der angefochtene Beschluss kann somit keinen Bestand haben. Er ist aufzuheben und die Sache an das OLG zurückzuverweisen. 

Für das weitere Verfahren weist der BGH vorsorglich auf Folgendes hin:

Das OLG wird zunächst prüfen müssen, ob es den Klägern auf der Grundlage der bisherigen Beweiserhebung nach seiner Überzeugung gelungen ist, die von den Beklagten behauptete Aufklärung auszuräumen. Wenn sich das OLG von der Richtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung nicht zu überzeugen vermag, ist es an die erstinstanzliche Beweiswürdigung nicht gebunden. Es ist vielmehr zu einer erneuten Tatsachenfeststellung nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet.

BGH Urteil vom 6.3.2020 - V ZR 2/19

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