Aufschiebende Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung

Aufschiebende Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung

Ist beiden Vertragsparteien eines Bauvertrags über ein sog. Kompletthaus bei Vertragsschluss positiv bekannt, dass der Bauherr für die Vergütung des Bauunternehmers auf eine Fremdfinanzierung angewiesen ist und sehr hohe Risiken des Fehlschlagens einer Fremdfinanzierung bestehen, so kann der Vertrag dahin auszulegen sein, dass er - unausgesprochen - unter der aufschiebenden Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung steht.

Der Sachverhalt

Beim Besuch einer Musterhaus-Ausstellung führten die Beklagten mit dem Bauberater der Klägerin, eines Fertighausherstellers ein Informationsgespräch über die Neuerrichtung eines Kompletthauses. Im Besprechungsprotokoll wurden u. a. die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Beklagten dokumentiert. Die Finanzierung für den Grundstückskauf und den Hausbau sollte erst nach Abschluss des Werkvertrags geklärt werden. Dies war beiden Parteien bekannt.

Trotzdem schlossen die Parteien sodann den Werkvertrag zu einem Pauschalfestpreis.

Bei den Verhandlungen über die Finanzierung stellte sich heraus, dass die monatliche Rate über den finanziellen Möglichkeiten der Beklagten gelegen hätte. Sie sahen deshalb von einer Finanzierungsanfrage ab. Stattdessen erklärten sie die Anfechtung sowie vorsorglich die fristlose und ordentliche Kündigung des Werkvertrags. 

Der Fertighaushersteller klagte auf Zahlung pauschalierten Schadensersatzes wegen der Nichterfüllung des Vertrags i.H.v. 10% der vereinbarten Vergütung. 

Wie haben die Gerichte entschieden?

Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung der Hälfte des geltend gemachten Schadensersatzes. Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt.

Die Berufung beim OLG hatte Erfolg.

Die Begründung des OLG

Zwar liege ein Anfechtungsgrund nicht vor. Jedoch ergibt sich aus den besonderen Umständen bei Vertragsabschluss, dass die Parteien stillschweigend (konkludent) eine aufschiebende Bedingung vereinbart hätten. 

Dies ergibt sich aus dem Besprechungsprotokoll. Denn danach ließen die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Beklagten nur einen geringen finanziellen Spielraum zu. Dies war für die Klägerin erkennbar. Der Ausgang des anschließenden Finanzierungsversuchs sei offensichtlich unsicher gewesen. Dies führe letztlich zu der Feststellung, dass der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung gestanden hat. Diese Bedingung ist nicht eingetreten. Deshalb ist kein wirksamer Vertrag zu Stande gekommen. 

Der fehlende Bedingungseintritt ist durch die unterlassene Finanzierungsanfrage auch nicht treuwidrig herbeigeführt worden. Denn die Vermögensverhältnisse der Beklagten hätten sich nachträglich nochmals verschlechtert. Es sei deshalb auch ohne die Anfrage offenkundig gewesen, dass sie das Bauvorhaben nicht hätten finanzieren können. 

Daher steht der Klägerin kein Anspruch auf pauschalierten Schadensersatz zu.

OLG Naumburg, Urteil vom 21.03.2019 - 2 U 21/18

Unser Rat:

Als Verkäufer können Sie dieses Risiko durch den ausdrücklichen Hinweis im Vertrag ausschliessen, dass der Vertrag unabhängig von der Finanzierbarkeit wirksam bleibt und auch bei fehlender Finanzierbarkeit Schadensersatzzahlungen zu leisten sind.

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